Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars

Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) (Frans: Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI)) is het controle- en tuchtorgaan van de Belgische vastgoedmakelaars en valt onder toezicht van de Belgische federale minister van Middenstand.

Taken en bevoegdheden

Het BIV heeft wettelijk gedefinieerde taken. Het Instituut controleert dat wie actief is op de Belgische vastgoedmarkt als bemiddelaar in verkoop of verhuur of als syndicus, voldoet aan de bij wet bepaalde vereisten en dwingt af dat vastgoedmakelaars de deontologie respecteren. Enkel met een erkenningsnummer, een zogenaamd “BIV-nummer”, mag iemand zichzelf vastgoedmakelaar noemen en op zelfstandige basis actief zijn. Wie ingeschreven is op het tableau van de beroepsbeoefenaars of op de lijst van stagiairs van het BIV, staat onder toezicht van het BIV en moet de deontologische regels van het Instituut naleven. Het BIV heeft via zijn tuchtrechtbanken de bevoegdheid om erkenningen toe te kennen of in te trekken.

Structuur

Het BIV bestaat uit verschillende afdelingen of organen die volgens de principes van de scheiding der machten zijn gecreëerd. Om die reden kan niemand in meerdere organen tegelijkertijd zetelen. In elk orgaan zetelen (bijna uitsluitend) verkozen vastgoedmakelaars.

De Nationale Raad is het wetgevend orgaan, het parlement, en bepaalt onder meer de deontologische regels van de vastgoedmakelaar, de "Plichtenleer" genoemd. De Nationale Raad is paritair samengesteld en telt 36 verkozenen: 18 effectieve leden en 18 plaatsvervangende leden (telkens 9 Nederlandstaligen en 9 Franstaligen). De Nationale Raad bestaat uit vastgoedmakelaars die door vastgoedmakelaars verkozen worden.

Het Bureau, het uitvoerend orgaan, bestaat uit vier leden van de Nationale Raad: 2 Nederlandstalige en 2 Franstalige leden. Het Bureau staat in voor het dagelijkse werking van het BIV, van de organisatie van de Nationale Raad tot personeelsaangelegenheden. Elk van de vier Bureauleden leden heeft zijn of haar functie: voorzitter, eerste ondervoorzitter, tweede ondervoorzitter, penningmeester. Afwisselend zijn de Nederlandstalige en Franstalige leden ofwel voorzitter en tweede ondervoorzitter ofwel eerste ondervoorzitter en penningmeester.

De Kamers ten slotte zijn de rechtbanken die onafhankelijk oordelen over klachten tegen vastgoedmakelaars. Bij een klacht oordeelt een door de minister benoemde advocaat of de feiten een tuchtrechtelijke vervolging rechtvaardigen. Deze rechtskundig assessor, een "makelaarsprocureur", kan beslissen om een klacht te laten behandelen voor de Uitvoerende Kamer (UK) van het BIV, de tuchtrechtbank van eerste aanleg, of om een klacht te seponeren. In deze tuchtrechtbank zetelen opnieuw verkozen vastgoedmakelaars, voorgezeten door een door de Koning aangeduide magistraat of advocaat. De UK kan verschillende tuchtstraffen uitspreken, gaande van een waarschuwing tot een schrapping. Tegen een UK-beslissing kan hoger beroep aangetekend worden. Dan komt het dossier voor de Kamer van Beroep (KvB) waar (andere) verkozen vastgoedmakelaars en een door de Koning benoemde magistraat of advocaat als voorzitter zetelen.

Oprichting

"In den beginne kon iedereen vastgoedmakelaar zijn. Dat resulteerde in een voor consumenten en professionals ongezonde wildgroei, oneerlijke concurrentie en weinig koosjere praktijken van sommigen die de sector een minder goede reputatie bezorgden. Stilaan groeide het besef dat een regulering nodig was", zo stelt het BIV op zijn site.

Om het beroep van vastgoedmakelaar te reguleren, werd het BIV in België opgericht in de vorm van een publiekrechtelijke beroepscorporatie, "een onafhankelijke en autonome instelling met een representatief karakter: de leden van de verschillende organen worden verkozen onder en door de vastgoedmakelaars zelf".

De oprichting gebeurde bij koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar, dat voortbouwde op de Kaderwet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen.

De wetgeving is van toepassing op de natuurlijke personen die het beroep als zelfstandige in hoofd- of bijberoep uitoefenen. Rechtspersonen kunnen zich eveneens inschrijven bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars.

Toen het BIV-IPI net opgericht was in 1993 konden kandidaat-vastgoedmakelaars een BIV-nummer verkrijgen door een aantal lezingen/sessies te volgen waarop aanwezigheid werd gecontroleerd. Dit was indertijd de enige vereiste. Toen na verloop van tijd bleek dat de wetgeving complexer werd, en de vastgoedmarkt meer onderlegde vastgoedmakelaars nodig had, werden heel wat kwaliteitsvereisten voor de kandidaat-vastgoedmakelaars ingevoerd waaronder een stage en een examen. Ook moeten kandidaten nu minstens beschikken over een bachelordiploma van de hogeschool of het middenstandsonderwijs, iets wat vroeger niet tot de vereisten behoorde. Kandidaat-vastgoedmakelaars moeten slagen voor zowel een schriftelijk als een mondeling examen, alvorens zij een BIV-erkenning ontvangen. Een resem aan vragen uit volgende onderwerpen komen aan bod: beheer en rentmeesterschap, boekhouden en ondernemen, bouwkunde, woningbouwwet, contractenrecht m.i.v. antiwitwaswetgeving en anti-discriminatiewetgeving, deontologie, vastgoedfiscaliteit, hypothecair krediet en verzekeringen, omgevingsrecht, verhuur, verkoop, waardebepaling, zakenrecht en ondernemingsrecht. Het BIV-IPI vervult zo haar rol in het bewaken van de kwaliteit van de vastgoedmakelaars die hun materie beheersen, wat in het voordeel is van alle actoren op de vastgoedmarkt .

Belangenverstrengeling

Eind 2014 zond de Belgische omroep VRT een reportage uit in een aflevering van Panorama, die verschillende misstanden bij het BIV aankaartte. De reportage alludeerde onder andere op onderlinge prijsafspraken die de kosten voor consumenten onnodig hoog houden en op het tegenwerken van voor de klant financieel interessante initiatieven, dat topmensen van het BIV zichzelf interessante contracten toespeelden en dat een voor zijn praktijken veroordeelde makelaar, ondanks zijn veroordeling nog steeds in functie was als lekenrechter bij het BIV, en in die hoedanigheid tuchtsancties kon uitspreken over andere makelaars. Het BIV gaf naar aanleiding van de reportage aan zich niet te herkennen in het geschetste beeld, maar dat men interne procedures zou gaan verbeteren.

In reactie op de uitzending kondigde de Belgische Mededingingsautoriteit in februari 2015 aan een onderzoek naar het BIV te zullen starten. De conclusie die uit dit onderzoek volgde, was dat de BMA geen bewijs had gevonden dat de leden van het BIV verplicht waren een minimumcommissie van 3% aan te houden, maar wel dat men had geconstateerd dat een ruime meerderheid deze 3% wel als referentiepunt hanteerde. De BMA adviseerde hierop de makelaars om meer variatie in hun tarieven aan te brengen.

Lijst van bestuurders

Periode	Voorzitter	1ste ondervoorzitter	2de ondervoorzitter	Penningmeester
2017-2021	Stefaan Leliaert	Paul Houtart († 2017), Nicolas Watillon (vanaf 23/02/2017)	Alain Deketelaere	Nicolas Watillon (tot 23/02/2017), Cécile Vause (vanaf 23/02/2017)
2013-2017	Michel Dussart (tot 08/10/2013), Yves Van Ermen (vanaf 08/10/2013)	Luc Machon († 2019)	Yves Van Ermen (tot 08/10/2013), Paul Houtart (vanaf 08/10/2013)	Filip Van der Veken
2009-2013	Luc Machon	Hugues de Bellefroid	Kristien Berkein (functie vanaf 06/10/2012)	Rodolphe d’Oultremont
2005-2009	Olivier Vigneron	Frank Thiers	n.v.t	Erik Deckers (tot 16/01/2006), Hugues de Bellefroid (vanaf 16/01/2006)
2001-2005	Johan Tackoen	Guy Nelis (2001-2003), Jacques Walckiers (2003-2005)	n.v.t	Winand Van Coillie
1995-2001	Jean-Marie Ledoux (1995- † 1998), Roger Braconnier (1998-2001)	Arsène Beirens	n.v.t	Jacques Gobert (functie vanaf 12 december 1995)

Voetnoten