Onderhoud

Uit Wikipedia, de vrije encyclopedie
Ga naar: navigatie, zoeken

Onderhoud is het totaal van activiteiten met als doel, het in "een aanvaardbare conditie" houden of terugbrengen van machines, gebouwen, relaties, verkeersinfrastructuur, computerprogramma's, natuur enzovoort, teneinde de 'gevraagde mate van functionaliteit' te borgen.

De 'gevraagde mate van functionaliteit' is te definiëren voor de aspecten:

  1. Bruikbaarheid; de mate waarin het helpt met een bepaalde activiteit
  2. Veiligheid; de mate waarin het behoedt voor lichamelijke schade
  3. Comfort; de mate waarin het behoedt voor een onprettig gevoel
  4. Duurzaamheid; de mate waarin het behoedt voor onnodige inzet van mankracht en uitputting van energie en grondstoffen
  5. Uitstraling; de mate waarin het een subjectieve ervaring van "schoonheid" geeft

Er is vaak sprake van een geleidelijke afname van de functionaliteit en maar in een beperkt aantal gevallen gaat de functionaliteit meteen verloren.

Soorten onderhoud (voornamelijk vastgoed, bouwkundig)[bewerken]

Houtrot aan een kozijn (dorpel)

Categorieën onderhoud aan gebouwen, terreinen en installaties zijn:
1 Reactief (onderhoud plegen omdat er een dwang of drang aanwezig is)

  • Klachtenonderhoud: om gebreken te herstellen na bijvoorbeeld de melding van een klacht;
  • Correctief onderhoud: om gebreken te herstellen na bijvoorbeeld de melding van een klacht, een constatering van een bevoegd persoon (medewerker technische dienst) of een automatisch gegenereerde melding van een storing door een installatie;
  • Curatief onderhoud: om gebreken te herstellen, waarna het gebrek niet meer op kan treden

2 Proactief (onderhoud plegen op basis van bekendheid met of kennis van het gebouw met terrein en installaties):

  • Preventief onderhoud: ter voorkoming van defecten;
  • Planmatig onderhoud: ter voorkoming van defecten, op een gestructureerde wijze in de tijd. Bijvoorbeeld door gebruik te maken van een onderhoudsplan;

3 Additief (onderhoud plegen op basis van een tactisch of strategisch plan en daarmee iets toevoegen naast het reguliere onderhoud)

  • Perfectief onderhoud: om de kwaliteit nog verder te verbeteren;
  • Adaptief onderhoud: om aan de omgeving aan te passen.

Soorten onderhoud (installatietechnisch)[bewerken]

Categorieën onderhoud aan complex vastgoed en de vastgoedeigen installaties zijn:

  • Curatief onderhoud: het uitsluitend onderhouden op basis van geregistreerde klachten. Deze vorm is heel duur vanwege het onvoorspelbare karakter en de overdaad aan communicatie in verhouding tot de geleverde onderhoudsactiviteiten.
  • Correctief onderhoud: het uitsluitend wijzigen c.q. aanpassen van installaties. Deze wijzigingen kunnen voortkomen uit preventief of curatief onderhoud.
  • Periodiek onderhoud (PO): Onderhoud dat uitgevoerd wordt volgens een bepaald onderhoudsschema. Dit soort onderhoud is vooral controlerend van aard.

Methoden van onderhoud (installatietechnisch)[bewerken]

Onderhoud aan een installatie(onderdeel)
  • Gebruiksafhankelijk onderhoud (GAO): Methode van preventief onderhoud dat wordt uitgevoerd op basis van het aantal gebruiksuren. Dit soort onderhoud is veelal controlerend en herstellend (periodiek vervangen van onderdelen). Een goed voorbeeld van gebruiksafhankelijk onderhoud is onderhoud aan liftinstallaties. Deze vorm van onderhoud is na een aantal onderhoudscontroles zeer goed voorspelbaar (het gedrag van de installatie wordt dan als continu aangenomen).
  • Toestand afhankelijk onderhoud (TAO): Methode van preventief onderhoud op basis van vooraf gestelde criteria. Als voorbeeld een vooruit werkende inspectie of meting (periodiek controleren van kritische parameters). Zo'n korte inspectie kan opgevolgd worden door uitgebreider onderhoud na overschrijden van belangrijke grenswaarden. TAO is een planmatig soort onderhoud, kritieke parameters controlerend en pas bij noodzaak planmatig herstellend (conditieafhankelijk vervangen van onderdelen). Deze vorm van onderhoud heeft een zeer hoge voorspelbaarheid vanwege de controles.
  • Defect afhankelijk onderhoud (DAO): Methode van onderhoud dat uitgevoerd wordt zodra defecten of storingen optreden. Dit onderhoud is herstellend (vervanging of reparatie van defecte onderdelen en/of corrigeren van afstellingen). Dit is vergelijkbaar met klachtenonderhoud, echter hier kunnen de defecten ook gemeld worden door automatische systemen of door de eigen technische diensten en beheerders. De voorspelbaarheid van het onderhoud is laag.

Soorten onderhoud (software)[bewerken]

Onderhoud aan een computer

Categorieën onderhoud aan software of applicaties zijn:

  • Adaptief onderhoud gaat over het aanpassen vanwege externe ontwikkelingen;
  • Additief onderhoud gaat over het aanpassen vanwege nieuwe of aangepaste functionele eisen;
  • Correctief onderhoud gaat over het herstellen van geconstateerde fouten;
  • Perfectief onderhoud is het verbeteren van de prestaties of de kwaliteit;
  • Preventief onderhoud zorgt ervoor dat fouten worden voorkomen;
  • Predictief onderhoud dat wordt uitgevoerd VOORDAT het probleem zich zal gaan voordoen. Hiervoor is goede monitoring en extrapolatie nodig van alle kritieke systemen en onderdelen.

Onderhoud en strategie[bewerken]

De keuze van een goed onderhoudssysteem is bij voorkeur een onderhoudssysteem waarbij voorspelbaarheid zo hoog mogelijk ligt. Dit soort onderhoud leidt (voor de eigenaar) tot lagere onderhoudslast met op langere termijn lagere kosten en een hogere voorspelbaarheid van "fouten" die kunnen optreden in het gebouw, een goed of een systeem. Voor de gebruiker (de klant, de huurder of de bewoner) leidt de keuze voor een goed onderhoudssysteem tot een betrouwbaarder, veiliger en bruikbaarder gebouw. Wanneer ook de eisen, die de overheid stelt aan nieuwbouw, in het kader van duurzaamheid en energiehuishouding worden meegenomen leidt het ook tot een duurzamer gebouw.

Goed onderhoud verhoogt de bruikbaarheid, de betrouwbaarheid (dus de functionaliteit van het gebouw). Daarnaast verhoogt goed onderhoud de veiligheid en de gezondheid van het gebouw en daarmee indirect de gebruiker. Goed onderhoud verlaagt de gebruikerslasten van het vastgoed, omdat voorspelbaar onderhoud er voor zorgt dat ook de inzet van middelen te plannen is. Het beste voorbeeld is dat van de tl-lampen.
tl-lampen gaan een aantal branduren mee. Dat betekent dat gemiddeld iedere tl-lamp gedurende bijvoorbeeld 2500 uur kan branden. Nu zijn er drie mogelijkheden om daar mee om te gaan:

  1. vervanging op basis van klachten: als een lamp kapot gaat;
  2. systematische vervanging op basis van een van tevoren ingeschat moment;
  3. statistische vervanging op basis van een van tevoren ingenomen standpunt over de eerste storing en de daarop volgende vervangingshandeling.

In situatie 1 wordt door een (niet noodzakelijk deskundige) medewerker van de organisatie iedere lamp vervangen die kapot gaat. Dan komt er eerst een klacht, die naar de medewerker wordt gestuurd, daarna gaat de medewerker een lamp halen en meldt zich bij de betreffende klager en vervangt daar de lamp. De technische medewerker meldt de klacht gereed en de klager is weer tevreden. Het aantal uren dat gemoeid is met de communicatie en voorbereiding is vele malen groter dan dat er uren opgaan aan het verhelpen van de storing. Op den duur zijn alle lampen ten minste één keer en sommige misschien wel twee keer vervangen. Er is geen overzicht over de staat van iedere lamp. Omdat de klagers iedere keer alleen maar klagen kan dit ook ten koste van de sfeer gaan. Als er een periode is waarin veel lampen in een korte tijd achter elkaar kapot gaan, ontstaat mogelijk een onhoudbare situatie.

In situatie 2 worden alle lampen in één keer vervangen na een bepaalde, vaste periode. Enerzijds is dat efficiënt. Anderzijds vervangt men veel lampen die nog niet aan het einde zijn van hun technische levensduur.

In situatie 3 worden de lampen in de gaten gehouden. Als er één stoort, kan ermee volstaan worden één lamp te vervangen, maar bij de tweede of de derde storing aan de lampen (en zeker als dat vlug na de eerste storing is) kan men de lampen alsnog systematisch gaan vervangen. In deze situatie is sprake van een leermoment. Het wordt duidelijk hoe de lampen zich gedragen en er kan een berekening worden gemaakt van het meest geijkte moment om alle lampen te vervangen. Op die manier wordt de discussie van de 'te vroeg vervangen lampen' vermeden. Anderzijds wordt vermeden dat er veel klachten komen.

Slecht onderhoud, een voorbeeld[bewerken]

Onderhoudsachterstand aan woningen in de Pijp, Amsterdam

Hoe snel slecht onderhoud ingrijpt, bleek wel uit een golf van publicaties in Nederland in februari 2007 over bussen van openbaarvervoerbedrijven. Relatief veel bussen werden door de politie van de weg gehaald vanwege ernstige gebreken en diverse chauffeurs uitten hun verontrusting over de staat van onderhoud. Als een belangrijke oorzaak kwam het systeem van openbare aanbesteding van vervoerslicenties ter sprake. Door dat systeem zien overheid en vervoersbedrijven zich gedwongen tot het uiterste te bezuinigen.

Ook komt slecht onderhoud nogal eens ter sprake bij woningen of zelfs hele buurten die verloederen.

Zie ook[bewerken]