Overleg:Kredietcrisis/Archief/jun 2008

Gedwongen onderhandse verkopen

Hoi MartinD, ik heb even een vraagje, zijn in de VS foreclosures wel of niet de gedwongen onderhandse verkopen meegenomen ? Gr. mion 24 jun 2008 17:36 (CEST)

Hoi Mion, mijn excuses voor de late reactie, ik zie je vraag nu pas. Als ik het goed zie zit het zo dat die cijfers omtrent foreclosures drie stadia omvatten: de formele aanzegging dat iemand achterstallig is, de formele aanzegging van de executoriale verkoop, en die executoriale verkoop zelf. Gedwongen onderhandse verkopen zitten daar dan niet in. Het probleem is denk ik ook dat niet exact geregistreerd is wanneer een onderhandse verkoop gedwongen is: het motief van de verkoper is niet van buiten af te zien. In de praktijk is het, naar ik begrijp, wel zo dat een flink deel van wat er aan onderhandse verkopen plaatsvindt, niet echt vrijwillig is. Ik kwam uitlatingen van makelaars, geciteerd op blogs, tegen dat ze iedereen die niet beslist moest verkopen ontraadden om hun huis nu te koop te zetten. Groet, MartinD 13 jul 2008 16:11 (CEST)

Dank MartinD, dat betekent dat het appels met peren vergelijken is, nu gaat er in de VS jaarlijks 1 woning per 261 inwoners gedwongen in de verkoop, in nederland is dat maar 1 op de 16.000 Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen - 2007, nu is het nederlandse cijfer gebaseerd op de Nationale Hypotheek Garantie die maar tot een waarde van 265.000,- gaat, alles daarboven wordt niet meegeteld, en voor de gedwongen onderhandse verkopen is weliswaar toestemming van de rechter nodig [1], maar er is geen register waar dat gemeld wordt, het wordt er niet inzichtelijker op wat natuurlijk ook een doel op zich is. Gr. mion 17 jul 2008 00:16 (CEST)

Hoi Mion, het vergelijken van dergelijke cijfers is inderdaad een appels-versus-peren-kwestie. Lang niet alle "foreclosure notices" leiden tot een feitelijk geveild worden van het huis (en ik heb ook geen cijfers daarover gezien). Maar het is wel duidelijk dat de frequentie van gedwongen verkopen in de VS een veelvoud is van het Nederlandse cijfer. Dat is echter altijd al zo geweest, maar het komt nu wel veel vaker voor dan een paar jaar geleden. In de VS wordt, als ik het goed begrepen heb, gewoon anders aangekeken tegen het fenomeen "schulden maken". Ik vroeg een tante van me, die jaren in de VS heeft gewoond, of mijn beeld klopte. "O ja, daar zitten ze totaal niet mee. Tomorrow is another day." Typisch voorbeeld van een cultureel verschil dat voor economen moeilijk te vatten is. Groet, MartinD 17 jul 2008 10:57 (CEST)

Bij de Nederlandse cijfers moet nog wel een extra nuancering worden aangebracht. Regelmatig wordt een huis waarvan de eigenaar de bank niet meer kan betalen formeel vrijwillig verkocht, nog voordat de bank formeel met de executie begint. Banken werken daar in het algemeen graag aan mee, om niet te zeggen dat ze dat zelf voorstellen. Je kunt dat wellicht geen gedwongen verkoop noemen, maar het is wel een verkoop die wordt veroorzaakt door het financiële onvermogen van de eigenaar. Voor een dergelijke verkoop is geen toestemming nodig van een rechter, alleen van de bank omdat die zijn zekerheid moet opgeven. Peter b 17 jul 2008 13:17 (CEST)

Klopt volgens mij, het gaat de bank gewoon om de hoogst mogelijke opbrengst, en die zal meestal bij een gewone onderhandse verkoop te realiseren zijn. Wat je ook kunt hebben: onderhandse verkoop door de curator in een faillissement. Conclusie is dus inderdaad dat het aantal feitelijk gedwongen verkopen (noem die noodgedwongen verkopen) hoger zal zijn dan alleen het aantal geveilde huizen. Groet, MartinD 17 jul 2008 15:46 (CEST)

Dank voor de antwoorden, maar hoe ga ik dat in aandeel vertalen als 99 % onderhands wordt verkocht ? Gr. mion 27 aug 2008 04:59 (CEST)

Mag ik daar even over nadenken?;) Groet, MartinD 27 aug 2008 15:10 (CEST)

Hoi Mion, ik vrees dat je grote moeite zult hebben om een cijfer te vinden. Het is niet "van buiten af" te zien waarom iemand zijn huis verkoopt, en hij zal niet gauw zeggen dat dat is omdat hij de hypotheek niet meer kan betalen. Waarschijnlijk heeft de verkopende makelaar er wel een idee over, maar hij zal dat niet gauw laten doorschemeren. Zoiets kan de onderhandelingspositie alleen maar ongunstig beïnvloeden. Het enige dat ik kan bedenken is dat een makelaar, als je er op een rustig momentje binnenstapt, misschien bereid zal zijn om een percentage te noemen. Overigens speelt de vraag van "is dit nou een gedwongen verkoop of niet?" ook in de VS (en trouwens overal): als een huis onderhands verkocht wordt zie je ook daar niet of er niet een stapel dreigende correspondentie van de bank ergens in een la ligt... Groet, MartinD 28 aug 2008 20:48 (CEST)