Woningcorporatie

Uit Wikipedia, de vrije encyclopedie
Ga naar: navigatie, zoeken

Een woningbouwcorporatie of woningcorporatie is een organisatie die zich richt op het bouwen, beheren en verhuren van woonruimte (sociale woningbouw). Doordat de Nederlandse overheid het bouwen van goede en goedkope woningen grotendeels aan deze organisaties overliet, en zichzelf veelal beperkte tot de rol van financier, regelgever en toezichthouder, heeft de woningcorporatie in Nederland een centrale rol in de volkshuisvestingssector gekregen. De taken van de woningcorporaties zijn door het Ministerie van VROM geregeld in het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh).

Soorten woningcorporaties[bewerken]

Veel woningcorporaties zijn of waren oorspronkelijk verenigingen, de zogenaamde woningbouwverenigingen. Andere woningcorporaties hadden de vorm van een vennootschap of stichting (woningstichtingen). In de volksmond worden de termen woningbouwvereniging, woningstichting en woningcorporatie door elkaar gebruikt. Juridisch maakt het wel degelijk uit of er sprake is van een stichting of vereniging. Zo wordt bij een vereniging het bestuur democratisch gekozen door en uit de leden en bij een stichting of een vennootschap is dat niet het geval.

Woningbouwverenigingen kunnen worden opgericht door belangstellenden of belanghebbenden. 'Belangstellenden' waren in de beginjaren sociaal voelende personen die het bouwen van goede arbeiderswoningen wilden bevorderen. 'Belanghebbenden' zijn de huurders of aspirant huurders. Veel corporaties zijn sinds de jaren negentig verzelfstandigd en zijn meer en meer gaan optreden als projectontwikkelaars. Dit leidde tot kritiek: de corporaties zouden door het bouwen van duurdere woningen hun sociale doel uit het oog verliezen. Bewoners ('belanghebbenden') verloren hun zeggenschap cq. inspraak waar het ging om investeringen. Officieel hadden bewoners dat recht voorheen wel.

Geschiedenis[bewerken]

De eerste woningcorporaties[bewerken]

Hoek Lijnbaansgracht-Willemsstraat, centrum van de activiteiten van de VAK, de eerste woningbouwvereniging in Nederland

Voor de invoering van de Woningwet van 1901 telde Nederland ongeveer 40 woningbouwverenigingen die zonder overheidssteun opereerden. Veelal waren deze door sociaal bewogen belangstellenden opgericht. De oudste woningcorporatie in Nederland is de in 1852 opgerichte Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse te Amsterdam (VAK). In 1851 riepen enkele Amsterdamse notabelen op om een particuliere bouwmaatschappij op te richten, die iets zou moeten doen aan de heersende woningnood en belabberde huisvesting van arbeidersgezinnen. De oproep werd opgevolgd door 20 welgestelde burgers, zodat op 21 februari 1852 de eerste woningbouwvereniging van Nederland kon worden opgericht. Ieder lid bracht 2000 gulden in, waarop ze maximaal 3% rente zouden krijgen. De vereniging had in 1853 haar eerste blok huizen gereed aan de Amsterdamse Oostenburger-middenstraat op Oostenburg, (praktisch op de plek waar tegenwoordig het bedrijfsverzamelgebouw staat met de redacties van De Volkskrant en Het Parool): 18 woningen met elk twee ruime vertrekken, voorzien van privaat (voorloper van het toilet), gootsteen en ijzeren ledikant. In dertig jaar tijd wist deze vereniging zo nog eens circa 800 woningen te bouwen op diverse locaties in de stad. De huurprijs van de verenigingswoningen bedroeg gemiddeld ongeveer 1/6 deel van het inkomen van de huurders.

Het initiatief in Amsterdam werd vrij snel elders in het land gevolgd, zoals in Arnhem waar de Vereeniging tot het verschaffen van geschikte woningen aan de arbeidende klasse in 1853 het levenslicht zag. Deze bouwde een complex van 134 woningen. Gemiddeld woonden er vier personen per woning van ruim 25 m². De weekhuur bedroeg zo'n ƒ 1,20. In 's-Gravenhage werd in 1854 de Vereniging tot verbetering van de woningen van de arbeidende klasse opgericht. In de periode 1854-1889 werd een bezit van 502 woningen gerealiseerd.

Sommige woningcorporaties, waaronder de Bouwmaatschappij tot Verkrijging van eigen woningen te Amsterdam, stelden zich ten doel de te bouwen woningen na 20 jaar in eigendom aan de bewoners te doen overgaan.

In 1890 liet de Maatschappij tot Nut van 't Algemeen, kortweg 't Nut genoemd, een onderzoek uitvoeren om te zien hoe de diverse woningbouwverenigingen het tot dan toe gedaan hadden. Het rapport van dit onderzoek kreeg als titel De arbeiderswoningen in Nederland. In 1896 publiceerde 't Nut een vervolgrapport, Het vraagstuk der volkshuisvesting, opgesteld door H.L. Drucker, H.B. Greven en J. Kruseman, waarin een pleidooi werd gehouden voor leningen of garanties van de overheid om de problemen met de volkshuisvesting op te lossen. Volgens de rapporteurs waren veel woningen erg slecht, ze drongen aan op afbraak en herbouw van oude buurten en nieuwbouw in stadsuitbreidingsgebieden. Het Kabinet-Pierson baseerde de Woningwet van 1901 vrijwel geheel op de ideeën uit dit rapport.

Woningbouwverenigingen tot 1950[bewerken]

De Woningwet van 1901 maakte het voor woningbouwverenigingen mogelijk om overheidssteun te ontvangen. In de meeste gemeenten werden toen één of meerdere woningbouwverenigingen opgericht, ook ontstonden de eerste gemeentelijke woningbouwverenigingen. De verenigingen gingen voortvarend te werk en begonnen met het bouwen van, met name, arbeiderswoningen.

Om in aanmerking te komen voor het ontvangen van overheidssteun moest een woningbouwvereniging uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de verbetering van de volkshuisvesting en toegelaten zijn door de Minister van Volkshuisvesting. Het Woningbesluit van 1932 bevatte de bepalingen betreffende de ministeriële toelating. In het algemeen werd in een gemeente beneden de 10.000 inwoners niet meer dan één vereniging toegelaten. Na een trage start nam het aantal toegelaten woningbouwverenigingen geleidelijk toe.

In 1913 werd de Nationale Woningraad opgericht, een federatie van woningbouwverenigingen en gemeentelijke woningbedrijven. In dat jaar waren er 301 toegelaten woningbouwverenigingen. Tot de jaren twintig en dertig hadden de woningbouwverenigingen opzichteressen in dienst, deze selecteerden de bewoners en hielden toezicht op de bewoning.

Tussen 1900 en 1940 werden 1 miljoen zogenaamde woningwetwoningen gebouwd.

Voor de Tweede Wereldoorlog financierde de overheid de bouw van zogenaamde 'woningwetwoningen' meestal door middel van een rijksvoorschot. Dit rijksvoorschot moest in 50 jaar terugbetaald worden. In de crisisjaren werd de looptijd verlengd van 50 tot 75 jaar. Na de Tweede Wereldoorlog, werden de benodigde gelden door middel van een gemeentelijke lening of een gemeentelijke garantie verstrekt.

Woningbouwverenigingen na 1950[bewerken]

Omstreeks 1955 waren er bij de Nationale Woningraad ruim 700 woningcorporaties aangesloten. De woningbouwverenigingen bouwden oorspronkelijk allereerst voor hun eigen leden. Zij hadden vaak de 'geestelijke verheffing van de arbeider' als doel. Later, zo ongeveer na 1960, veranderde de relatie tussen vereniging en leden tot louter een verhuurder-huurder relatie. De relatie werd losser en zakelijker. Na 1966 werd gesteld dat een woningbouwvereniging niet alleen voor haar eigen leden moet bouwen, maar voor de samenleving als geheel. Tussen 1947 en 1985 steeg het woningbezit van de woningbouwverenigingen van 196.000 tot 1.607.000 woningen, hiermee steeg het aandeel van de woningbouwverenigingen in het totale woningbezit van circa 9% tot 30%.

Vanaf 1988 verstrekte de regering geen woningwetleningen meer. Voortaan moesten de woningbouwverenigingen de financiering van nieuwbouwprojecten via de kapitaalmarkt realiseren. Hierbij werden (en worden) vaak garanties verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Tegelijk met de invoering van de huurliberalisatie (voor een klein deel van de woningen) in 1994 werd een groot deel van de verenigingen verzelfstandigd, de zogeheten "bruteringsoperatie", zij kregen sindsdien geen leningen en subsidies meer van het Rijk, maar hielden wel de wettelijke plicht om te zorgen voor goede en betaalbare woningen voor lagere inkomensgroepen, deze groep betreft ongeveer 30% van alle huishoudens in Nederland. In 2000 was het totale woningbezit van de corporaties 2,36 miljoen woningen, dit grote aantal woningen konden de corporaties in het verleden (voor 1994) opbouwen met financiële steun van de overheid.

De verzelfstandiging van de woningbouwverenigingen kende twee facetten. In de eerste plaats werden verenigingen omgezet in stichtingen, die voortaan woningcorporaties genoemd werden. Dit werd in 1993 geregeld in het 'Besluit Beheer Sociale Huursector'. De overgang van vereniging naar stichting (of corporatie) hield in dat het bestuur niet meer door leden gekozen en gecontroleerd werd. Ook de gemeenten konden corporaties niet langer sturen, ze waren immers zelfstandig. De corporaties kregen een niet-gekozen Raad van Toezicht. Wel bleef er landelijk toezicht, waarbij wordt gekeken of aan de eisen van de Rijksoverheid wordt voldaan en of op een verantwoordelijke wijze met de financiën wordt omgesprongen. De verzelfstandiging van de verenigingen betekende daarmee in feite een privatisering van het bestuur, men dacht zo een professioneler en slagvaardiger management aan te trekken. In de tweede plaats werden de corporaties financieel verzelfstandigd, dat werd geregeld in de zogeheten 'Bruteringswet' officieel de 'Wet Balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting' (zie bruteringsoperatie). In deze wet uit 1994 werd geregeld dat er voortaan geen objectsubsidies meer werden verleend. Doordat corporaties nu zelf het benodigde geld bij elkaar moesten halen, werden er minder goedkope sociale huurwoningen gebouwd - de huuropbrengsten van deze woningen ten opzichte van de bouwkosten zijn niet rendabel. Ook gingen woningbouwcorporaties over tot het slopen van goedkope woningen, hier kwamen minder en duurdere woningen voor terug. TNO becijferde in 2005 dat voor elke 100 gesloopte goedkope woningen er 69 duurdere werden teruggebouwd. [1] Woningcorporaties beriepen zich hierbij op de samenstelling van het woningbestand in hun regio. Gemeten naar het aantal huishoudens met lage inkomens waren er meer dan voldoende sociale huurwoningen. Het probleem op de woningmarkt was veeleer dat mensen die in de loop der jaren hun inkomen zagen stijgen of gezinsuitbreiding kregen, geen grotere huurwoning konden of wilden vinden en bleven wonen in een sociale huurwoning, terwijl ze gezien hun inkomen niet meer tot de doelgroep behoorden. Door grotere en duurdere woningen te bouwen, wilden veel corporaties de doorstroming op de woningmarkt bevorderen, zodat sociale huurwoningen zouden vrijkomen voor mensen en gezinnen die hierop aangewezen waren.

Corporaties in de 21ste eeuw[bewerken]

Eind jaren negentig en begin deze eeuw hadden de woningcorporaties een grote verantwoordelijkheid gekregen van de overheid voor het functioneren van de totale woningmarkt in Nederland, zoals doorstroming van sociale huurwoningen naar koopwoningen, die blijkens regelmatig terugkerende kritiek op hun functioneren niet altijd door het grote publiek werd begrepen. De taken van de corporatie werden via een aanpassing van het Besluit Beheer Sociale Huursector verder uitgebreid en strekten zich nu uit naar het behoud van de leefbaarheid in wijken en buurten als ook een grotere betrokkenheid bij het beheer van maatschappelijk vastgoed.

Om te laten zien dat zij wel degelijk ‘maatschappelijk verantwoord ondernemen’, maakten corporaties 'prestatieafspraken' met de gemeenten. Echter niet alle corporaties deden dat. Uit een onderzoek van adviesbureau Severijn bleek dat het aantal corporaties dat prestatieafspraken heeft gemaakt met gemeenten stagneert: 237 (in 2002) tegen 231 (in 2006), respectievelijk 39% en 36% van het totaal. Hoewel het maken van prestatieafspraken met de lokale overheid een kader biedt voor overleg, staan er geen sancties op het niet halen van de overeengekomen prestaties.

In de eerste jaren van de 21e eeuw investeerden sommige woningcorporaties ook in kantoren en sportcomplexen. Daarmee wilden ze een sterkere bedrijfseconomische positie bereiken, die uiteindelijk ook ten goede zou moeten komen aan de woningbouwactiviteiten voor de primaire doelgroep. Volgens de Woningwet mag een woningcorporatie zich echter uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting bewegen. De minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu verbood daarom deze activiteiten.

De positie van woningcorporaties kwam in het eerste decennium van de 21e eeuw verder onder druk te staan vanwege betrokkenheid van een enkele corporatie bij bouwfraudeaffaires, onverantwoord hoge beloningen voor bestuurders en te riskante investeringen. Zo was er de Amsterdamse Rochdale-affaire, de Rotterdamse PWS-affaire, de kwestie van buitenlandse investeringen door een Limburgse corporatie, investeringen in een universiteitscampus, de aankoop van de SS Rotterdam, etc. Incidenten weliswaar, maar die deden het imago van de sector geen goed. Deze situatie was aanleiding tot het treffen van verdergaande maatregelen waar het gaat om het verbeteren van het toezicht en de wijze van verantwoorden, wat leidde tot professionelere bestuurders en een veel grotere openheid waar het gaat om de dagelijkse gang van zaken.

Ook de sinds 1901 (invoering Woningwet) bestaande staatssteun kwam ter discussie naar aanleiding van bemoeienis van de Europese Commissie, daartoe uitgedaagd door de toenmalige (1998-2002) VVD-staatssecretaris van Volkshuisvesting en Stedenbeleid Johan Remkes. Kernpunt in die discussie is de vraag in hoeverre staatssteun toegelaten kan worden, gelet op de omstandigheid dat vele tot de sociale huursector gerekende huurwoningen bewoond worden door huishoudens met een gezinsinkomen dat boven het norminkomen uitkomt.

Volgens de voorwaarden van de Europese Commissie (EC) is staatssteun voor corporaties onder meer mogelijk voor de bouw en verhuur van woningen met een maximale huur van €664,66 (prijspeil 2012). Dat is de grens tot waar huurtoeslag mogelijk is. Ten minste 90% van de vrijkomende woningen met een huur tot deze grens moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de €34.085 (prijspeil 2012).

Het betalen van een lage huur in verhouding tot het inkomen wordt 'scheefwonen' of 'scheefhuren' genoemd. Zie ook huurverhoging op grond van inkomen.

Feiten en cijfers[bewerken]

In 2010 hadden de woningscorporaties ruim 2,4 miljoen woningen beschikbaar, dit correspondeert met een marktaandeel van ruim 30%.

Omschrijving[2] 2007 2008 2009 2010 2011
Aantal Woningcorporaties 455 430 418 401 389
Aantal fte 25.967 26.595 28.007 28.368 28.323
Woningvoorraad (* 1000) 2.404 2.406 2.411 2.413 2.414
Aantal verkochte woningen 15.000 14.200 13.400 15.500 16.700
Aantal nieuwbouwwoningen 32.354 31.944 40.500 36.500 35.300
Gemiddelde kale maandhuur €392 € 402 € 411 € 422 € 430

Per jaarultimo 2010 hadden woningcorporaties een totaal bezit van 2,4 miljoen woningen. Als de financiële cijfers van alle corporaties worden opgeteld, dan is de totale waarde van het huizenbezit € 106,7 miljard.[3] Worden daar de andere bezittingen bij opgeteld dat komt het balanstotaal op € 117,9 miljard. Aan de passiefzijde van de balans staan € 83,9 miljard aan kort- en langlopende schulden. Het eigen vermogen van alle corporaties bij elkaar was zo'n € 32,1 miljard.[3] De gemiddelde waarde van een huurwoning is € 43.200, dit is fors lager dan de WOZ-waarde van € 154.900 per woning.[3] De corporaties maken gebruik van zeer conservatieve maatstaven om de waarde van de woningen te bepalen. De totale waarde van de huizen op basis van de WOZ-waarde is circa € 374 miljard.[3]

Eind 2013 stonden 14 woningcorporaties onder verscherpt toezicht.[4] Drie organisaties waren in sanering. [5] Dit alles grotendeels als gevolg bij de problemen bij Vestia.

Zie ook[bewerken]

Externe link[bewerken]

Naslagwerken[bewerken]

  • De arbeidende klasse in Nederland in de 19e eeuw (1813-1870), I.J. Brugmans, Martinus Nijhoff, Den Haag, 1929
  • Kantelend bestuur : onderzoek naar de ontwikkeling van taken van het lokale bestuur in de periode 1851-1985 (tevens proefschrift Leiden), V. Veldheer, Sociaal en Cultureel Planbureau, Rijswijk, 1994
  • Werken aan wonen - 75 jaar Nationale Woningraad, Drs. B.G.A. Kempen, N. van Velzen, Nationale Woningraad, Almere, 1988
  • Bouwkundige encyclopedie, Elsevier, Amsterdam, Brussel, 1954
Bronnen, noten en/of referenties
  1. Sloop en nieuwbouw in Nederlandse stadswijken; ontwikkelingen en effecten, TNO, 18 mei 2005
  2. Aedes website: Feiten & Cijfers, geraadpleegd op 20 december 2012
  3. a b c d AEDES Financiële cijfers woningcorporaties, 20 augustus 2012, geraadpleegd op 20 december 2012
  4. Jaarverslag CFV 2013[1]
  5. Jaarverslag CFV 2013 [2]