Gebruiker:ZomerInAmsterdam/Kladblok

Participatiehypotheek

Een participatiehypotheek is een hypothecaire lening waarbij de geldverstrekker meedeelt in de waardeontwikkeling van de woning, door middel van een virtueel aandeel. De aflossom van de lening staat niet vanaf het begin vast, maar beweegt gedurende de looptijd mee met de marktwaarde van de woning. Daarmee neemt de geldverstrekker een deel van het prijsrisico van de woning over van de lener, bij zowel positieve als negatieve waardeontwikkeling, waardoor de kans op het overhouden van een restschuld afneemt. Het kan daarmee het best vergeleken worden met gedeeltelijke verkoop van de woning en is voornamelijk geschikt voor verzilvering van overwaarde.

Participatiehypotheken (in het Engels: ‘partnership mortgage', ‘shared equity mortgage of ‘risk sharing mortgage’) worden nog niet aangeboden door Nederlandse geldverstrekkers. In het buitenland worden participatiehypotheken aangeboden in onder andere de Verenigde Staten en Duitsland.

Werking van een participatiehypotheek

Een participatiehypotheek is een vorm van een aflossingsvrije hypotheek, een hypothecaire lening zonder aflosschema, waarbij de lening aan het einde van de looptijd moet worden afgelost. Hierdoor neemt de bestedingsruimte van de afsluiter toe. Bij de participatiehypotheek is de aflossom afhankelijk van de waardeontwikkeling van de woning gedurende de looptijd. Is de waarde van de woning gedaald door een dalende woningmarkt, dan hoeft er minder te worden terugbetaald dan wanneer de huizenprijzen zijn gestegen.

De geldverstrekker krijgt alleen een aandeel in de zogeheten ‘toegerekende woningwaarde’ en niet in de daadwerkelijke verkoopopbrengst. Daarmee blijft de lener volledig eigenaar van de woning. Ook houdt de lener nog een gedeeltelijke blootstelling aan de huizenprijsontwikkeling. Dit in tegenstelling tot de sale-and-leaseback constructie, waarbij de eigenaar de woning verkoopt en terug huurt van de kredietverstrekker. De lener is hierdoor geen eigenaar meer van de woning, en is daarom ook niet meer blootgesteld aan de huizenmarkt.

Voorbeeldberekening

Hieronder wordt in de tabel een voorbeeldberekening van een participatiehypotheek gegeven. De waarde van de woning in het voorbeeld bedraagt € 500.000. Er is sprake van € 200.000 overwaarde. Om deze overwaarde te benutten kiest de eigenaar voor een participatiehypotheek van € 100.000, naast de bestaande aflossingsvrije hypotheek van € 300.000. Na tien jaar wordt de woning verkocht en worden beide hypotheken in een keer afgelost.

Voor de eerste (aflossingsvrije) hypotheek moet er € 300.000 worden terugbetaald. Het bedrag dat voor de participatiehypotheek terugbetaald moet worden hangt af van ontwikkelingen op de huizenmarkt. Als de waarde van de woning 20% daalt moet er voor de participatiehypotheek € 80.000 terug worden betaald. Als de waarde van de woning met 20% stijgt moet er € 120.000 terug worden betaald.

Voorbeeldberekening participatiehypotheek
	Bij afsluiten	Na 10 jaar
		Dalende markt (-20%)	Stijgende markt (+20%)
Marktwaarde van de woning	€ 500.000	€ 400.000	€ 600.000
Omvang eerste hypotheek (nominaal, aflossingsvrij)	€ 300.000	€ 300.000	€ 300.000
Omvang tweede hypotheek (participatie)	€ 100.000	€ 80.000	€ 120.000
Totaal af te lossen		€ 380.000	€ 420.000

Rente

Afhankelijk van het model wordt er maandelijks rente over het geleende bedrag gerekend. Deze rente kan zowel maandelijks betaald worden, zoals bij traditionele aflossingsvrije hypotheken, of opgeteld worden bij de schuld en worden afgerekend bij verkoop van de woning.

Risico’s en verstrekking criteria

Participatiehypotheken zijn nieuw in de Nederlandse markt en zijn complexere producten dan reguliere hypotheken. Ze vergen goede voorlichting en advies over de verplichtingen nu en in de toekomst. Zo kunnen leners mogelijk moeilijker doorstromen naar een volgende koopwoning wanneer, in een stijgende markt, een deel van de waardeontwikkeling is afgestaan aan de geldverstrekker. Bij een dalende markt is doorstromen hierdoor echter simpeler.

Het afsluiten van een participatiehypotheek vraagt om hypotheekadvies van een erkend hypotheekadviseur, waarbij de leennormen en de Gedragscode Hypothecaire Financieringen in acht worden genomen. De waarde van het onderpand en al lopende hypotheekschulden zijn medebepalend voor wat een huiseigenaar kan lenen.

Andere overwaarde hypotheken

Participatiehypotheken zijn vooral geschikt voor het verzilveren van overwaarde. Andere mogelijkheden voor het verzilveren van overwaarde zijn het ophogen of afsluiten van een annuïtaire of aflossingsvrije hypotheek, de omkeerhypotheek, en sale-and-leaseback producten.

De meest gerichte oplossing voor het verkrijgen van toegang tot opgebouwde overwaarde is de omkeerhypotheek , ook wel ‘opeet-hypotheek’ genoemd, waarbij alle rente en aflossing wordt doorgeschoven naar het einde van de looptijd, meestal na overlijden of verkoop van de woning. Voor de omkeerhypotheek geldt een minimale leeftijd van 60 jaar.

Participatiehypotheken in het buitenland

Participatiehypotheken worden internationaal in verschillende constructies aangeboden. In de meest eenvoudige vorm delen geldverstrekkers en woningeigenaren evenredig mee in het prijsrisico. Het aandeel in de woningwaarde blijft gelijk aan het aandeel van de lening bij het afsluiten. Er bestaan ook constructies waar het prijsrisico asymmetrisch wordt gedeeld: de geldverstrekker deelt dan meer in waardestijgingen dan in waardedalingen. Een andere mogelijkheid is dat er een hefboomwerking rust op de participatiehypotheek. Dat wil zeggen dat de winst (in procenten) groter is dan de procentuele beweging in het onderpand.