Gebruiker:Rens ten Hagen/MOP

Hier staan al mijn bijdragen. Soms alleen de verwijzing, soms ook lappen tekst ter voorbereiding.

Meerjaren Onderhoudsplanning

Een meerjaren onderhoudsplanning is in Nederland en Vlaanderen een plan voor het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud aan gebouwen, terreinen en installaties (tezamen onroerend goed, maar ook vaak ten onrechte vastgoed genoemd)), met als doel het goed te behouden in een bruikbare staat. Zie ook onderhoud, beheer, conditiemeting en RgdBOEI.

Afkortingen

De meerjaren onderhoudsplanning heeft veel verschillende namen met bijbehorende afkortingen:

• meerjaren onderhoudsplanning: mop, mjop;
• meerjaren onderhoudsprognose: mop (vooral in gebruik bij RGD);
• meerjaren onderhoudsraming: mor, mjor;
• meerjaren onderhoudsbegroting: mob, mjob;
• meerjaren planning, mjp;
• meerjaren raming, mjr;
• meerjaren begroting, mjb;
• lange termijn onderhoudsplanning: ltop;
• lange termijn onderhoudsraming: ltor;
  

De meest gebruikte afkortingen zijn: MOP; MJOP; MJOR en LTOP.

In het Engels: "Long Term Maintenance Plan".

Inleiding

Een meerjaren onderhoudsplanning (of lange termijn onderhoudsplan etc.) bestaat uit drie zaken:

1. een beschrijving van de zaken waarvoor het onderhoud wordt gepland, vaak in de vorm van een lange lijst onderdelen waar het gebouw uit bestaat;
2. een tijdschema waarin de onderdelen in de tijd zijn uitgezet voor een inspectie, het onderhoud of de vervanging;
3. de taken (inhoudelijk) die behoren bij het vastgestelde moment in het schema waarop de taak moet worden uitgevoerd eventueel voorzien van de kostprijs voor de uitvoering van de taken, per taak.
   

In het Engels: "Long Term Maintenance Plan" including: 1) system description, 2) schedules for inspections, 3) tasks of regular maintenance.

In de tekst wordt verder gebruik gemaakt van de afkorting MOP (in hoofdletters) omdat in de markt door marktpartijen de afkorting MOP als zodanig wordt gebruikt.

Een MOP wordt gebruikt in verband met verschillende tactische en operationele doelen:

• het verkrijgen van een inzicht in de onderhoudsnoodzaak van het vastgoed bij voortdurend gebruik;
• het verkrijgen van een financieel inzicht in het onderhoud;
• het verkrijgen inzicht in de onderhoudsachterstand vaak met kostenoverzicht (er is dan nog geen MOP, de MOP moet inzicht geven in achterstand en mogelijkheden bieden deze weg te werken);
• het verplaatsen van de kosten voor het onderhoud naar het meest geschikte tijdstip om het onderhoud te plegen;
• het voorkomen van storingen door het onderhoud in de planning uit te voeren op het meest geschikte moment;
• het voorkomen van (te veel) verstoring van het primaire bedrijfsproces door het onderhoud op een strategisch gekozen moment;

Op een strategisch niveau geeft een MOP inzicht in:

1. Het moment en de kostprijs van onderhoud;
2. De werklast die gepaard gaat met het onderhoud;
3. Het resultaat van toegepaste onderhoud;
4. De financiële randvoorwaarden die noodzakelijk zijn om bedrijfseconomisch het best onderhoud te plannen en uit te voeren.

Historie

De (het) MOP bestaat (in de huidige vorm) ongeveer honderd jaar. Er zijn, vooral voor de gebouwen van gemeentelijke, provinciale en rijks- al ruim honderd jaar plannen bekend voor het beheer en onderhoud. De RGD is als een van de eersten in Nederland gestructureerd aan de slag gegaan met MOP's. Daarnaast hebben vooral de grote maatschappelijk betrokken instelling (woningcorporaties, onderwijsinstellingen en zorgorganisaties) veel gedaan aan het plannen van het onderhoud aan de eigen gebouwen. Op dit moment is strategisch denken over vastgoed of onroerend goed ondoenlijk zonder voor dat vastgoed een gedegen MOP op te laten stellen.

Planning, Raming, Begroting

Een MOP bevat drie van elkaar te onderscheiden aspecten:

• Tijd;
• Geld;
• Kwaliteit.

Het onderscheid dat gemaakt wordt in de benaming van de schema's (planning, raming en begroting) heeft een reden.

1. Een Planning is vooral gebaseerd op het aspect tijd. Per vastgesteld tijdstip (zo exact mogelijk) wordt vastgelegd wat voor dat tijdstip de werkzaamheden zijn, waaraan deze worden uitgevoerd en wat de globale kosten zijn. Het is dus zo exact in de tijd mogelijk vastleggen wat je ongeveer gaat doen.
2. Een Raming is vooral gebaseerd op het aspect kwaliteit. Per vastgesteld tijdstip wordt vastgelegd wat de taakomschrijving is eventueel gevolgd door de bijbehorende financiën. Het aspect tijd wordt veel globaler in het plan opgenomen. Het is dus het zo exact mogelijk vastleggen wat je gaat doen, ongeveer wanneer en waaraan.
3. Een Begroting is vooral gebaseerd op het aspect geld. Per vastgesteld tijdstip wordt vastgelegd wat het onderhoud op dat moment kost zo exact mogelijk. De andere aspecten zijn daaraan ongeschikt. Het is dus het zo exact mogelijk vastleggen wat het onderhoud kost, op een bepaald moment. Met een meerjaren begroting is het ook mogelijk om het verloop van de kosten te volgen en hier op te anticiperen.

Een totaalbegroting geeft een integraal beeld van de financiën, de kwaliteit en de tijd. Door de ontwikkeling van software die alle aspecten vastlegt ontstaat een vervaging tussen de verschillende begrippen. Veel software maakt al helemaal geen onderscheid meer tussen plannen, ramen en begroten.

Toepassingsgebied

De MOP wordt toegepast in de volgende sectoren:

• Sociale huisvesting > woningcorporaties: zij hanteren de begrippen MOP, MJR en MJB;
• Zorg > zorginstellingen: zij hanteren het begrip LTOP;
• Overheid > Rijksoverheid, provincies en gemeenten: zij hanteren (mede vanwege de positie van de RGD in deze de MOP (meerjaren onderhoudsprognose);
• Onderwijs > schoolbesturen én gemeentes: zij hanteren (mede door de gemeentes die voor veel onderwijshuisvesting verantwoordelijk is) het begrip MOP;

Ontstaan en opzet van de MOP

Een MOP kan worden gevraagd of verlangd door de eigenaar of de gebruiker. De meest voorkomende reden om een MOP te willen is om grip te krijgen op het uit te voeren onderhoud. Een onderhoudsplan is een essentieel onderdeel wanneer een eigenaar of een gebruiker voor het vastgoed strategische plannen wil opstellen. Vanuit de strategie ontstaat beleid. Dat beleid vraagt om een gedegen goed onderbouwde en begrijpelijke planning van de uitgaven.

Het ontbreken van een visie op vastgoed en daaruit ontwikkeld (vastgoed-) beleid leidt er toe dat er geen andere criteria zijn dan uitsluitend financiële om beslissingen te nemen over al dan niet uit te voeren onderhoud. Er wordt onderhoud uitgevoerd omdat er op dat moment geld voor beschikbaar is. Het is dan ook nog maar de vraag of op dat moment ook daadwerkelijk goed onderhoud wordt gepleegd. Of is er sprake van wat esthetisch geklieder.

Een goede mop geeft het inzicht:

• aan welke elementen, materialen en detailleringen,
• tegen welke kosten,
• op welk moment en met welke regelmaat,
• welke werkzaamheden,

moeten worden uitgevoerd.

In een schema ziet dat er als volgt uit:

Externe link

• Uitleg over de MOP op de site van de RGD

Vastgoed