Appartement

Uit Wikipedia, de vrije encyclopedie
Naar navigatie springen Naar zoeken springen
Huurappartementen van woningcorporatie Ymere in het Oostelijk Havengebied Amsterdam

Een appartement is een woning in een groter gebouw, zoals een flat. Een appartement is de benaming voor een woning van één verdieping; indien de woning uit meerdere verdiepingen bestaat wordt gesproken van een maisonnette. Een eenkamerappartement wordt vaak een studio genoemd. Het woord 'appartement' heeft vaak betrekking op een luxueuze flat.

Appartement of appartementsrecht[bewerken]

Appartementencomplex in Woerden
Appartementencomplex in Zanzibar (Tanzania)
Appartementen in Rotterdam

Wat informeel het "kopen van een appartement" wordt genoemd, is juridisch het kopen van een appartementsrecht. Als een gebouw juridisch is gesplitst in appartementen, wordt de combinatie van het aandeel in het gebouw, het uitsluitend gebruiksrecht op een privégedeelte en het verplichte lidmaatschap van een vereniging van eigenaars (VvE) tezamen 'appartementsrecht' genoemd. Onder 'appartement' wordt in het spraakgebruik verstaan, de afzonderlijke woning in een groter gebouw. Juridisch en fiscaal wordt de eigenaar van een appartementsrecht wel gewoon als woningeigenaar aangemerkt. Een belangrijk verschil tussen het bezitten van een appartementsrecht en een "gewoon" huis is echter wel dat bij het bezit van een appartementsrecht, de eigenaar te maken heeft met de VvE van het gebouw waar het appartement toe behoort. De VvE is de organisatiestructuur van alle eigenaren van de appartementsrechten van het betreffende gebouw. De belangrijkste taken van de VvE zijn het onderhoud van de buitenkant van het gebouw en de gezamenlijke ruimtes en voorzieningen en het opstellen van de reglementen. Dat betekent onder andere dat de eigenaar van een appartementsrecht niet individueel verantwoordelijk is voor het onderhoud van bijvoorbeeld de buitenmuren van het betreffende appartement (en dat zelf ook niet mag doen) en te maken krijgt met verschillende regels omtrent de omgang met het eigen appartement, zoals bijvoorbeeld het type vloerbedekking (teneinde geluidshinder voor de benedenburen te voorkomen) en de installatie van afzuigkappen (vanwege stankoverlast voor de bovenburen).

Servicekosten[bewerken]

Een appartement is onderdeel van een flat of portiekwoning. Er zijn dus gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen, zoals de entree, een eventuele tuin, een eventueel parkeerterrein, de gangen, het trappenhuis, het dak, het rioolsysteem, alle kabels en leidingen, eventueel een lift en alle technische installaties die zich niet in een appartement bevinden. Voor het onderhoud van deze voorzieningen, voor het onderhoud aan de buitenkant van het gebouw (zoals de buitenmuren en de balkons) en de elektriciteitsrekening van bijvoorbeeld een gemeenschappelijke lift moeten de eigenaren maandelijkse servicekosten betalen. Bij achterstallig onderhoud of onverwachte uitgaven, moet door de eigenaren soms een extra heffing betaald worden indien de reserves ontoereikend zijn. De hoogte van deze maandelijkse servicekosten en extra heffingen worden bepaald door de VvE en door of namens de VvE geïnd.[1]

Woongebouw met huurwoningen[bewerken]

Huurders van appartementen in een woongebouw of -complex betalen via de servicekosten mee aan onderhoudswerkzaamheden die niet voor rekening van de verhuurder zijn. De posten welke onder servicekosten vallen moeten zijn benoemd in de huurovereenkomst. De verhuurder kan dus niet willekeurige of ongevraagde posten opnemen in de servicekosten.

Voor deze servicekosten zijn enkele stelregels van belang:

  • Kosten die wettelijk ten laste van de verhuurder zijn mogen niet als servicekosten worden opgevoerd. De verhuurder kan de volgende kosten niet op de huurders verhalen: onderhoud aan het bouwwerk, waarin inbegrepen de liftinstallatie, belpaneel, automatische deuren, verlichtingsinstallaties, blus- en drinkwaterinstallaties, bemalingspompen, reparaties aan de gemeenschappelijke voorzieningen, bestrating, schade door vernieling in de gemeenschappelijke ruimten, glasbewassing van vensters waar de bewoner zelf niet bij kan, OZB, rioolrecht, opstalverzekering, administratiekosten voor zover van toepassing op het beheer van de woonruimten, huismeester voor zover deze werk doet dat onder de verplichtingen van de verhuurder valt. Alle bepalingen die vallen onder het Bouwbesluit, Bouwverordening en de Bouwvergunning vallen onder de kosten van de verhuurder. Als bijvoorbeeld in de Bouwvergunning is omschreven dat brandblussers aanwezig moeten zijn, dan mogen de kosten hiervoor niet worden doorberekend aan de huurders.

De verhuurder kan de volgende kosten op de huurders verhalen:

  • schoonhouden en ontstoppen van afvoeren en goten waar de huurder zelf niet bij kan, vegen van schoorstenen en afvoerkanalen waar de bewoner zelf niet zonder risico's bij kan, glasbewassing van vensters waar de bewoner zelf zonder risico's bij kan, schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten, onderhoud van geiser en boiler, hovenierswerk voor zover het groen deel uitmaakt van het gehuurde, kosten voor de huismeester, voor zover deze werk uitvoert die eigenlijk voor de kosten van de huurder zijn.

Alleen de werkelijke kosten van diensten die volgens het huurcontract zijn overeengekomen, mogen in de servicekosten worden doorberekend. Hierbij mag geen sprake zijn van winst of winstoogmerk. Als administratiekosten mag de verhuurder maximaal 5% in rekening brengen. Eens per jaar, voor 1 juni, worden de voorschotbedragen van het voorgaande kalenderjaar vergeleken met de werkelijke kosten en met de huurders verrekend. De huurder is pas gehouden een verhoging van de servicekosten te accepteren, als deze zijn gespecificeerd door de verhuurder. Op verzoek van de huurder is de verhuurder bovendien gehouden alle van toepassing zijnde kosten te onderbouwen met rekeningen. Zonder specificatie of zonder onderbouwing hiervan, zijn de huurders niet gehouden aan een verhoging van de voorschotbedragen.

Geschil[bewerken]

Voor een geschil over de servicekosten kan de huurder of de huurdersvereniging bezwaar aantekenen bij de Huurcommissie. Dit kan tot een termijn van twee jaar na de wettelijke termijn waarop de juiste (en op verzoek onderbouwde) specificatie door de verhuurder is, of had moeten worden, verstrekt. De Huurcommissie kan de verhuurder dwingen om de werkelijke kosten inzichtelijk te maken. Als de verhuurder ook dan nog weigert, dan zal de Huurcommissie bepalen dat de betaalde voorschotten servicekosten geheel of gedeeltelijk moeten worden gerestitueerd aan de huurders. De uitspraak van de huurcommissie is bindend, tenzij de huurder of de verhuurder binnen 8 weken in beroep gaat bij de rechter. Deze geeft dan een definitieve beschikking. Een geschil oplossen via de huurcommissie kan uitsluitend in geval van niet-geliberaliseerde huurwoningen. Geschillen bij geliberaliseerde huurwoningen moeten aan de rechter worden voorgelegd

Naheffing[bewerken]

Hoewel ieder jaar een afrekening van de servicekosten dient te worden gemaakt, zijn de termijnen streeftermijnen. Doet de verhuurder het te laat, dan betekent dit niet dat de servicekosten niet meer inbaar zijn. Hiervoor gelden de regels van de verjaring, en in principe geldt een termijn van 5 jaar. Het betekent, vaak tot ergernis van betreffende (ex-)huurder, dat verhuurders zelfs na jaren een eventueel negatief verschil tussen gemaakte en betaalde servicekosten kunnen naheffen. Aan de andere kant kan een huurder eveneens binnen deze termijn een positief verschil terugvorderen, alleen, hij is hier uiteindelijk wel afhankelijk van het verstrekken van een afrekening door de verhuurder.