Vereniging van eigenaars

Uit Wikipedia, de vrije encyclopedie
Naar navigatie springen Naar zoeken springen

Een vereniging van eigenaars (VvE) is in Nederland een vereniging van de eigenaren van de appartementsrechten van de woningen die tot een appartementencomplex behoren. De VvE zorgt voor het regelen van het onderhoud van het gebouw en voor de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren.

Dat is in België de Vereniging van Mede-eigenaars (VME).

De regels die aan het functioneren van een VvE in Nederland of een Vereniging van Mede-eigenaars in België worden gesteld, bepaald door de statuten, bestuur, ledenvergadering en dergelijke, zijn met enkele bijzondere aanvullingen gelijk aan die van een vereniging in het algemeen. Een daarvan is dat de eigenaars, dus de bewoners van het gebouw, verplicht lid van de VvE zijn.

Het belangrijkste verschil tussen Nederland en België is dat in Nederland het gebouw het gezamenlijk eigendom van alle eigenaars is, bestuurd door de VvE en dat in België de VME alleen voor het beheer en behoud zorgt. De bewoners zijn in België eigenaar van hun eigen appartement.

Nederland[bewerken]

Splitsingsakte[bewerken]

De splitsingsakte is bij het ontstaan van de VvE door de notaris opgesteld en vastgelegd. De notaris heeft daarmee het juridische fundament van de VvE gelegd. De akte is ingeschreven in de openbare en niet-openbare registers van het kadaster. Iedereen heeft de mogelijkheid kennis te nemen van de inhoud van de splitsingsakte. In de akte van splitsing is het aandeel van iedere eigenaar in de totale kosten conform een verdeelsleutel vastgelegd. Daarnaast bevat de splitsingsakte het reglement van de VvE, dat zijn de statuten, en een splitsingstekening, waarop te zien is welke delen van het pand gemeenschappelijk en welke delen privé zijn.

Appartementsrechten[bewerken]

Als een gebouw door middel van een splitsingsakte wordt gesplitst in appartementen die apart worden verkocht, moet er een vereniging van eigenaars worden opgericht. De eigenaren van de appartementen zijn 'van rechtswege' lid van die vereniging.

Wie een woning koopt, koopt in feite slechts de grond onder de woning en wordt door natrekking eigenaar van de woning. Dit is in een flat niet mogelijk, omdat de appartementen boven hetzelfde perceel grond liggen. De grond wordt dan in appartementsrechten gesplitst. De verkrijger van een appartementsrecht wordt mede-eigenaar van de grond en door natrekking mede-eigenaar van het gebouw dat op die grond staat en verwerft bovendien het exclusieve recht het appartement, zijn deel van het gebouw, te gebruiken.

De grond en het gebouw hebben nu dus meer eigenaren. Die eigenaren gezamenlijk vormen van rechtswege de Vereniging van Eigenaars, de VvE. Men wordt door de koop van het appartement automatisch lid en mag het lidmaatschap niet weigeren of opzeggen. Ook bij een bungalowpark kan sprake zijn van een VvE. Wanneer verschillende woningen samen deel uitmaken van één bouwkundig object, bijvoorbeeld omdat zij boven een parkeergarage zijn gebouwd, dan kunnen deze woningen als appartementsrecht worden verkocht. Het VvE-lidmaatschap eindigt alleen wanneer men ophoudt eigenaar van het betreffende appartementsrecht te zijn. Dit is een belangrijk onderscheid met gewone verenigingen, waar lidmaatschap vrijwillig is.

Het doel van de VvE is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van de appartementsrechten. Hieronder valt vooral het onderhoud van het gebouw. Welke zaken gemeenschappelijk zijn, dus door de VvE worden beheerd, staat in de splitsingsakte.

Reglementen[bewerken]

Terwijl andere verenigingen met rechtspersoonlijkheid statuten hebben die worden vastgelegd in een afzonderlijke akte, heet dit bij een Vereniging van Eigenaars het reglement van splitsing of splitsingsreglement', kortweg 'het reglement'. Dit bevat de basisregels van de vereniging, zoals regels voor het bestuur, beperkingen aan het gebruik van de appartementen en zaken als een voorkeursrecht bij verkoop van een appartement.

In het algemeen is er geen akte die de integrale tekst van het splitsingsreglement bevat. In plaats daarvan verwijst de notariële splitsingsakte naar een landelijk vastgesteld modelreglement. In de splitsingsakte staan dan alleen de verschillen met het modelreglement en zaken die altijd nader moeten worden ingevuld, zoals de stemverhoudingen tussen de leden.

Als aanvulling op het splitsingsreglement kan er een huishoudelijk reglement worden opgesteld; het verschil is dat de vergadering van eigenaars (algemene ledenvergadering) dit kan wijzigen zonder opnieuw naar de notaris te hoeven. In het huishoudelijk reglement kunnen onder andere concrete zaken worden geregeld zoals het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen en de omgang met het eigen appartement voor zover dat invloed heeft op andere eigenaren of bewoners (zoals bijvoorbeeld vloerbedekking en afzuigkappen). Het huishoudelijk reglement mag niet in strijd zijn met de splitsingsakte.

Organen van de VvE[bewerken]

Een VvE kent vier wettelijk verplichte organen: de vergadering van eigenaars, het dagelijks bestuur, de voorzitter van de (leden)vergadering en de kascommissie.

Ledenvergadering[bewerken]

De Vergadering van Eigenaars is een der wettelijke organen van de vereniging van eigenaars. Aan de vergadering van eigenaars komen in de vereniging alle bevoegdheden toe die niet door wet of statuten aan andere organen zijn opgedragen.[1] De vergadering is bevoegd tot het opstellen en aanpassen van het huishoudelijk reglement. De appartementswet kent de begrippen 'hoogste orgaan' of 'Algemene Ledenvergadering ALV' niet.

Stemgerechtigd zijn de eigenaars, onverminderd hetgeen in het Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 123 derde lid voor vruchtgebruikers wordt bepaald.

Bestuur[bewerken]

Het bestuur wordt door één of meer bestuurders uitgeoefend, die al dan niet uit de eigenaars door de vergadering wordt benoemd. Het bestuur, zoals het beheer van de kas en de coördinatie van het onderhoud, kan dus worden uitbesteed, hetgeen in de praktijk vaak gebeurt. Het bestuur schrijft ten minste eenmaal per jaar een algemene ledenvergadering uit. Op de agenda van de algemene vergadering staat in ieder geval:

Het bestuur wordt door de vergadering benoemd. Bij de oprichting van de VvE moet een bestuur zijn benoemd, dat in de splitsingsakte wordt genoemd. Daarna kunnen personen die dat willen zich verkiesbaar stellen en door de vergadering worden gekozen.

Slapende VvE[bewerken]

Onder een slapende VvE wordt een VvE verstaan die geen vergaderingen meer houdt en dus ook geen geld voor (groot) onderhoud en het beheer van de gemeenschappelijke ruimtes meer opzij zet. Iedere eigenaar zal dan in principe zijn of haar eigen appartement onderhouden, terwijl de gemeenschappelijke ruimtes, trappenhuizen en liften worden verwaarloosd. Een dergelijke vereniging kan ruw worden wakkergeschud wanneer de eigenaren door de gemeente over het achterstallig onderhoud worden aangeschreven. Meestal zal dit ertoe leiden dat de VvE-leden hoge kosten moeten maken teneinde dit achterstallig onderhoud te laten verrichten. Wanneer de VvE na aanschrijving nog steeds niet in actie komt, zal de gemeente dit onderhoud zelf (laten) uitvoeren en de kosten op de VvE verhalen.

Door het beleid van de overheid en van de banken neemt het aantal slapende VvE's af, al bestaan ze nog wel.[2]

Uit onderzoek van de Vereninging Eigen Huis is gebleken dat banken geen hypotheek vertstrekken voor een appartement in een flat, waar geen actieve VvE is.[3]

Wetswijziging 2005[bewerken]

Er werden in 2005 in het Burgerlijk Wetboek enige veranderingen in titel 5.9 over de Appartementsrechten aangebracht. De notaris kreeg een nadrukkelijke taak de schuldpositie van koper, verkoper en VVE duidelijk te beschrijven.[4]

Kamer van Koophandel[bewerken]

Elke VvE is sinds 1 januari 2010 verplicht zich bij de Kamer van Koophandel in te schrijven.

Reservefonds[bewerken]

Elke VvE is vanaf 1 mei 2008 is verplicht om een reservefonds in stand te houden voor het plegen van onderhoud. Hoe groot dit reservefonds moest zijn stond echter nergens beschreven, wel werd door verschillende belangenorganisaties aanbevolen de jaarlijkse reservering te baseren op een meerjaren onderhoudsplan. Daarnaast is het bestuur van de VvE op grond van de modelreglementen verplicht de onderhoudsreserve op een aparte spaarrekening, op naam van de VvE te plaatsen.

Wetswijzing 2016[bewerken]

Omdat in de praktijk bleek dat ongeveer de helft van de VvE's te weinig geld reserveert moet per 1 januari 2018 elke VvE jaarlijks een bedrag reserveren dat bestemd is voor groot onderhoud aan het gebouw. De grootte van deze reservering is of tenminste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw, of gebasseerd op het meerjaren onderhoudsplan.[5] Die reserve kan er bijvoorbeeld voor zijn bedoeld om in de toekomst van verwarming met gas over te gaan naar een andere soort verwarming.

Deze maatregelen waren een gevolg van een wetsvoorstel van de ministers Stef Blok van Wonen en Rijksdienst en Ard van der Steur van Veiligheid en Justitie, met als doel dat VvE's voldoende middelen beschikbaar hadden voor het noodzakelijk onderhoud en herstel van hun gebouwen. De wet is in eerste helft van 2017 de beide kamers gepasseerd en per 1 januari 2018 van kracht.[6]

België[bewerken]

Er ontstaat ook in België een Vereniging van Mede-eigenaars (VME) zodra een gebouw of een groep van gebouwen meer dan één eigenaar heeft en waarvoor een authentieke akte van mede-eigendom of basisakte bestaat. Dat statuut van gedwongen mede-eigendom werd in 1994 in het Burgerlijk Wetboek ingevoerd en is sindsdien van kracht.[7]

Het verschil met de Nederlandse situatie is dat een eigenaar wel het volle eigendom bezit van het deel in de basisakte beschreven als 'privatief' en bijkomend pro-rata gedwongen mede-eigenaar is van de delen van het eigendom in de basisakte beschreven als 'gemeenschappelijk'.

De Belgische wet voorziet dat de Vereniging van Mede-eigenaars (VME) een syndicus aanstelt die het dagelijks beheer van de gemeenschappelijke delen van het mede-eigendom verzekert. In de praktijk wordt deze in een kleinere VME soms niet aangesteld, voor zover deze functioneert onder het statuut van de gewone mede-eigendom van 1924 (Art. 577-2 van het Burgerlijk Wetboek).

De organen van een VME zijn het beleidsorgaan Algemene Vergadering van de mede-eigenaars, het uitvoerend orgaan syndicus van de Vereniging van Mede-eigenaars , het toezichtsorgaan commissaris van de rekeningen en het facultatief (in gebouwen met minder dan twintig woonkavels) toezichtsorgaan Raad van Mede-eigendom.

Wetswijziging 2010[bewerken]

Er is vanaf 1 september 2010 een aangepaste wet op het mede-eigendom van kracht. Het is de bedoeling de wetgeving over het gedwongen mede-eigendom te verbeteren.

Belangrijkste regels gespecificeerd in de wet[bewerken]

  • De vergadering moet door een van de leden van de VME worden geleid.
  • Aangetekende uitnodigingsbrieven
  • Er is geen anonieme stemming meer mogelijk.
  • Er moeten tijdens de vergadering notulen worden gemaakt en deze moeten ondertekend door de syndicus worden ondertekend.
  • Er wordt een vaste richtdatum afgesproken met een marge van maximaal 15 dagen
  • Er moet in de AV een grensbedrag worden gesteld tot waar de syndicus zonder het te melden een opdracht mag laten uitvoeren.
  • Er moet een kascommissie worden ingesteld om de uitgaven die de syndicus heeft gedaan te controleren.
  • De syndicus moet een meerjaren onderhoudsplan opstellen en hiervoor in overleg met de ledenvergadering een bedrag reserveren.
  • Het aantal machtigingen per eigenaar tijdens de ledenvergadering is maximaal 3.
  • Het quorum is bij wet bepaald.
  • Het is bij wet geregeld in hoeveel tijd de syndicus op vragen antwoord moet geven.
  • Omdat de wetgeving voor de mede-eigenaar vaak ondoorzichtig is, zijn er verschillende belangenverenigingen actief die ze kunnen.

Ondernemingsnummer[bewerken]

Een VME is een rechtspersoon, maar geen bedrijf. Momenteel worden alle VME's, voor welke dit nog niet het geval was, geregistreerd in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) door de verschillende hypotheekbewaarders van het Ministerie van Financiën. Deze operatie is nog niet afgerond.

Beluister

(info)