Vereniging van eigenaars

Een Vereniging van Eigenaars (VvE) is in Nederland een vereniging van de eigenaren van de appartementsrechten van de woningen die tot een appartementencomplex behoren. De vereniging van eigenaars zorgt voor het regelen van het onderhoud van het appartementsgebouw en alle andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren.

In België is dat de Vereniging van Mede-eigenaars (VME)

De regels die aan de wijze van functioneren van een Vereniging van Eigenaars in Nederland of een Vereniging van Mede-eigenaars in België worden gesteld (statuten, bestuur, ledenvergadering en dergelijke), zijn gelijk aan die van een vereniging in het algemeen, met enkele bijzondere aanvullingen.

Wel vertrekken beide landen van verschillende premissen. In Nederland is in essentie het gebouw het gezamenlijk eigendom van alle eigenaars, bestuurd door een Vereniging van Eigenaars (VvE). In België wordt enkel het beheer en behoud (maar niet het beschikkingsrecht) toevertrouwd aan een Vereniging van Mede-eigenaars (VME).

Nederland

Appartementsrechten

Als een woongebouw door middel van een splitsingsakte wordt gesplitst in appartementen die los verkocht kunnen worden, wordt er automatisch een vereniging van eigenaars opgericht. De eigenaren van de appartementen zijn automatisch ('van rechtswege') lid van die vereniging.

Wie een eengezinswoning koopt, koopt in feite slechts de grond onder de woning, en wordt door natrekking eigenaar van de woning. Bij gestapelde bouw is dit niet mogelijk, omdat niet meer van elke eenheid is vast te stellen bij welk perceel grond die behoort. In die gevallen wordt de grond gesplitst in appartementsrechten. De verkrijger van een appartementsrecht wordt mede-eigenaar van de grond, en door natrekking mede-eigenaar van het gebouw dat op die grond staat, en verwerft bovendien het exclusieve recht een deel van dat gebouw te gebruiken (het appartement).

De grond en het gebouw hebben nu dus meerdere eigenaren. Die eigenaren gezamenlijk vormen van rechtswege de Vereniging van Eigenaars (vaak afgekort tot "VvE"). Dit betekent dat men door de koop van het appartement automatisch lid wordt, en dus niet het lidmaatschap kan weigeren. Ook bij een bungalowpark kan sprake zijn van een VvE. Wanneer meerdere eengezinswoningen samen deel uitmaken van één bouwkundig object (bijvoorbeeld omdat alle woningen gebouwd zijn op een parkeergarage), dan kunnen deze woningen worden verkocht onder appartementsrecht. Het VvE-lidmaatschap eindigt wanneer men ophoudt appartementseigenaar te zijn. Dit is een belangrijk onderscheid met gewone verenigingen, waar lidmaatschap vrijwillig is.

Het doel van de VvE is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van de appartementsrechten.

Statuten

De regels waaraan de leden van de VvE zich hebben te houden staan omschreven in de statuten van de VvE. Het geheel aan statuten bestaat in ieder geval uit de (notarieel opgestelde) splitsingsakte en kan worden uitgebreid met een huishoudelijk reglement.

De splitsingsakte

De splitsingsakte is bij het ontstaan van de VvE door de notaris opgesteld en vastgelegd. De notaris heeft daarmee het juridische fundament van de VvE gelegd. De akte is ingeschreven in de openbare en niet openbare registers van het kadaster. Iedereen heeft de mogelijkheid kennis te nemen van de inhoud van de splitsingsakte. In de akte van splitsing is het aandeel van iedere eigenaar in de totale kosten conform een verdeelsleutel vastgelegd.

Het huishoudelijk reglement

Een VvE kan een "huishoudelijk reglement" opstellen. In het huishoudelijk reglement worden zaken van meer huishoudelijke aard geregeld in aanvulling op het gestelde in de splitsingsakte. Denk bijvoorbeeld aan het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten.

Organen van de VvE

Een VvE kent vier wettelijk verplichte organen: de algemene ledenvergadering, het dagelijks bestuur, de voorzitter van de (leden)vergadering en de kascontrolecommissie (of Raad van commissarissen).

De algemene ledenvergadering

De algemene ledenvergadering (ALV) is de hoogste instantie binnen de VvE. Stemgerechtigd zijn de eigenaars, onverminderd hetgeen in het Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 123 derde lid bepaald wordt voor vruchtgebruikers.

Het dagelijks bestuur

Het bestuur wordt uitgeoefend door één of meer "bestuurders", die al dan niet uit de eigenaars door de vergadering wordt benoemd. (Het bestuur kan dus worden uitbesteed, hetgeen in de praktijk op onderdelen vaak gebeurt.) Het bestuur schrijft tenminste éénmaal per jaar een algemene ledenvergadering uit. Op de agenda van de algemene vergadering staat in ieder geval:

• De begroting voor het aangevangen of het komende boekjaar;
• De exploitatierekening (resultatenrekening) over het afgelopen boekjaar.

Slapende VvE

Veel VvE's zijn slapende, in de zin dat er geen vergaderingen worden gehouden en dus ook geen geld opzij wordt gezet voor (groot) onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke ruimtes. Iedere eigenaar zal dan in principe zijn of haar eigen appartement onderhouden, terwijl de gemeenschappelijke ruimtes, trappenhuizen en liften worden verwaarloosd. Een dergelijke vereniging kan ruw worden wakkergeschud wanneer de eigenaren door de gemeente over het achterstallig onderhoud worden aangeschreven. Meestal zal dit ertoe leiden dat de VvE leden hoge kosten moeten maken teneinde dit achterstallig onderhoud te laten verrichten. Wanneer de VvE na aanschrijving nog steeds niet in actie komt, zal de gemeente immers dit onderhoud zelf (laten) uitvoeren en de kosten op de VvE verhalen.

Sinds 1 januari 2010 is elke VvE verplicht zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel. Daarnaast zijn ze verplicht om een reservefonds in stand te houden voor het plegen van onderhoud.

België

Ook in België ontstaat er een Vereniging van Mede-eigenaars (VME) zodra een gebouw (of groep van gebouwen), waarvoor een authentieke akte van mede-eigendom (ook basisakte genoemd) bestaat, meer dan één eigenaar heeft. Dat statuut van gedwongen mede-eigendom werd ingevoerd in het Burgerlijk Wetboek (België) en is toepasselijk vanaf 1994 .

Het verschil met de Nederlandse situatie is dat:

• Een eigenaar wel degelijk het volle eigendom bezit van het deel in de basisakte beschreven als "privatief" en bijkomend pro-rata gedwongen mede-eigenaar is van de delen van het eigendom in de basisakte beschreven als "gemeenschappelijk".

• De Belgische wet voorziet dat de Vereniging van Mede-eigenaars (VME) een syndicus aanstelt die het dagelijks beheer van de gemeenschappelijke delen van het mede-eigendom verzekert. In de praktijk wordt deze soms niet aangesteld in een kleinere VME, die in feite functioneert onder het statuut van het gewone mede-eigendom van 1924 (Art. 577-2 van het Burgerlijk Wetboek).

• De organen van een VME zijn het beleidsorgaan Algemene Vergadering van de mede-eigenaars, het uitvoerend orgaan syndicus van de Vereniging van Mede-eigenaars en het facultatief toezichtsorgaan Raad van Beheer. Dat laatste facultatieve orgaan, dat meestal opgericht wordt in grotere gebouwen, heeft momenteel nog een bijstandopdracht tegenover de syndicus, maar die opdracht zou afgeschaft worden door de wetgever.

Een modernisering van de wetgeving over het mede-eigendom ligt namelijk momenteel (begin 2010) ter bespreking in het Parlement. Zie de pagina syndicus voor de huidige stand van deze wetswijziging.

Slapende VME

Momenteel worden alle VME's geregistreerd in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) door de verschillende hypotheekbewaarders van het Ministerie van Financiën. Deze operatie is nog niet afgerond.

Externe links

• Vragen en antwoorden over mede-eigendom in België
• Verplicht VvE-fonds voor onderhoud Regering.nl, 29 april 2008