Makelaar

Woningen worden meestal met hulp van een makelaar verkocht

Makelaardij

Makelaardij

Het woord makelaar verwijst naar een eeuwenoud beroep. Makelaars waren oorspronkelijk tussenpersonen bij de stapelmarkt in Amsterdam. Er werd daar gehandeld in goederen als hout en cacao. Ook bij de latere handel via en goederentermijnbeurs waren (beurs)makelaars betrokken. Men was in het bezit van makelaarsstokjes of -stafjes om de vakbekwaamheid te kunnen aantonen. Nog altijd prijkt een gevelsteen met het opschrift "'t Makelaers Comptoir" (het makelaarskantoor) op een pand aan de Nieuwezijds Voorburgwal in Amsterdam. Tegenwoordig verwijst de term makelaar vooral naar de makelaar in onroerende zaken (in het oude Burgerlijk Wetboek sprak men van onroerende goederen) en verzekeringen. Lange tijd sierde een grote advertentie de kap van het Centraal Station in Amsterdam: "Blom & van der Aa, makelaars in assurantiën". Tegenwoordig wordt de term steeds breder gebruikt.

Algemeen

Een makelaar bemiddelt bij koop en verkoop, huur en verhuur van huizen, kantoren, roerende zaken, verzekeringen, op de goederentermijnmarkt of ander roerend, onroerend of registergoed, regelt contracten en (ver)koopafspraken. Een groot deel van het werk bestaat uit het zoeken van (de makelaar van) een geschikte partij om dat bepaalde goed eenmalig mee te verhandelen. De makelaar is dus slechts tussenpersoon en is werkzaam krachtens een overeenkomst van bemiddeling. Het vak wordt de 'makelaardij' genoemd.

De makelaar verzorgt traditioneel alle zaken van opname tot de overdracht door de notaris. Hiervoor betaalt de klant een courtage, dit is een vooraf afgesproken percentage (meestal tussen 1% en 2%) van de uiteindelijk gerealiseerde verkoopprijs. De NVM hanteerde tot eind jaren -90 adviestarieven. Dit is door de NMa verboden. Tegenwoordig zijn er ook makelaars, die een vast tarief hanteren ongeacht de verkoopwaarde. Zolang de werkzaamheden van de makelaar niet tot resultaat leiden, hoeft de verkopende klant meestal alleen de door de makelaar gemaakte kosten te vergoeden.

Ook de klant die een onroerende zaak wil kopen kan een makelaar inschakelen, de zogenaamde aankoopmakelaar.

Makelaardij in Nederland

Van oudsher was de positie van de makelaar omschreven in artikel 62 van het Wetboek van Koophandel. Makelaar was sinds 1967 een wettelijk beschermde titel. De activiteiten van de makelaar waren overigens niet beschermd: iedereen mag bemiddelen, maar zich dus niet zomaar makelaar noemen. Ieder die zich -zonder daar recht op te hebben- makelaar (of assistent-makelaar e.d.) noemde, was zelfs strafbaar volgens het Wetboek van Strafrecht. Men kon uitsluitend makelaar worden door te voldoen aan eisen op het gebied van vakbekwaamheid en onafhankelijkheid. Voor de vakbekwaamheid moest een examen worden afgelegd. Dit examen bestond uit de certificaten Makelaardijleer (Praktijkleer), Bouwkunde, Economie en Marketing, Privaatrecht, Publiekrecht en Boekhouden & Bedrijfseconomie. Het examen werd afgenomen door de Stichting Vakexamen Makelaardij (SVM) te Nieuwegein. Vervolgens diende de kandidaat te slagen voor de Proeve van bekwaamheid bij de Kamer van Koophandel. Bij deze vaktest moest de kandidaat kunnen aantonen dat hij of zij over voldoende lokale bekendheid beschikt en ook kon taxeren. Vervolgens diende de kandidaat zich te laten beëdigen (eed of belofte afleggen) door een arrondissementsrechtbank. Voor de onafhankelijkheid diende de makelaar te kunnen aantonen dat hij zelf geen belang had bij de onroerende zaken waarvoor hij bemiddelde. Ook mocht de makelaar niet in loondienst zijn van een og-handelaar, bank, hypotheekverstrekker of andere marktpartij.

Het jaar 2001

In maart 2001 is door Annemarie Jorritsma (de toenmalig minister van Economische Zaken) de titelbescherming en beëdiging afgeschaft. Dit vond men passen in de toenmalige gedachten van deregulering (de Overheid trekt zich op bepaalde terreinen terug) en zelfregulering. In feite mag iedereen zich nu 'makelaar' noemen. Sindsdien bewaken brancheorganisaties de kwaliteit met certificeringsregelingen. Van deze certificeringsregelingen zijn er thans twee, VastgoedCert en SCVM (Stichting Certificering Voor Makelaars en taxateurs). Om ingeschreven te kunnen worden in het register van VastgoedCert dient men te beschikken over een certificaat van vakbekwaamheid van KEMA. Om ingeschreven te kunnen worden in het register van de SCVM dient men te beschikken over een certificaat van vakbekwaamheid van DNV. De laatste is de enige certificeringsregeling die geaccrediteerd is door de Raad voor Accreditatie (RvA) en voldoet hiermee aan hoogstaande kwaliteitseisen.

De situatie na 2001

Het examen makelaar is na 2001 blijven bestaan. Er zijn diverse opleidingen voor, zoals SVMnivo en de Beroepsopleiding Makelaars. Thans dient examen te worden gedaan in de volgende basisvakken: Vastgoedeconomie, Financiën, Fiscaliteiten en Taxaties, Juridische Aspecten-I en II en Bouwkunde. Er volgen daarna nog een of meer examens in aanvullende theorie, afhankelijk of de kandidaat zich wil toeleggen op de specialisatie Wonen /MKB, Bedrijfsmatig Vastgoed, WOZ of Agrarisch Vastgoed. Na de theoretische examens bestaat er nog steeds een Praktijktoets op het gebied van taxeren en lokale kennis. Ieder die dit met succes heeft afgelegd, kan in het bezit komen van het certificaat van vakbekwaamheid en zich inschrijving in een van de registers. Er is geen eedaflegging meer.

De laatste jaren gaan er zowel vanuit de politiek als vanuit de markt weer veel stemmen op om de eed en de beschermde titel van "makelaar" voor de makelaars weer in te voeren. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) pleit voor herinvoering van de wettelijke beëdiging van de makelaar-taxateur. De beëdiging is in de golf van zelfregulering komen te vervallen in 2001, maar werkt volgens NVM kwaadwillenden en onkundigen in de hand. De herinvoering van wettelijke beëdiging moet volgens NVM worden aangevuld met verplichte permanente educatie en een vorm van verplicht (wettelijk) tuchtrecht, zoals dit nu ook het geval is. De Vereniging VBO Makelaar (VBO) is tegen herinvoering van de beëdiging. Dit omdat zij van mening is dat het afleggen van een eed niets zegt over de kwaliteit van de makelaar. Deze kwaliteit staat of valt volgens VBO met een goede opleiding, certificering (met bijbehorende permanente educatie) en een strenge gedragscode.

Brancheorganisaties

In Nederland zijn er onder andere de volgende brancheverenigingen:

• Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)
• Vereniging VBO Makelaar (VBO)
• VastgoedPRO (vastgoedpro)

Ontwikkelingen

De makelaardij wordt sterk beïnvloed door de opkomst van het Internet, die consumenten nieuwe mogelijkheden biedt om woningen te zoeken en aan te bieden. Sommige makelaars bieden de verkopers van woningen de mogelijkheid een deel van het verkoopproces zelf uit te voeren, bijvoorbeeld het verzorgen van verkooptekst, foto's en rondleidingen voor potentiële kopers. Hierdoor kan de klant een deel van de makelaarskosten uitsparen.

Met name op het gebied van de woningmarkt (starterswoningen, appartementen e.d.) komt het steeds vaker voor dat kopers en verkopers trachten hun zaken zoveel mogelijk zelf te doen. Op het gebied van bedrijfsmatige objecten, kavels grond en agrarische objecten is zaken doen zonder makelaar nog steeds ongebruikelijk.

Aankoopmakelaar

Bij een transactie van een huis zijn twee partijen betrokken. Daarom bestaat er naast de makelaar die bemiddelt bij verkoop ook een makelaar die helpt bij de aankoop van een woning. Deze makelaar is bij de transactie betrokken als adviseur voor de aankopende partij. De dienstverlening heeft in dit geval voornamelijk betrekking op het schatten van de waarde van het huis, inspectie op verborgen gebreken en, eventueel, het voeren van onderhandelingen.

Andere soorten makelaars

Een verhuurmakelaar bemiddelt specifiek tussen verhuurders en huurders van woonruimte of bedrijfsruimte.

Documentalisten als archivarissen en bibliothecarissen noemen zich wel eens informatiemakelaar.

Drukwerkmakelaar is een persoon (specialist) die weet waar hij specifiek drukwerk kan inkopen.

Iemand die een bureau leidt dat mensen aan elkaar koppelt voor kennismaking en huwelijk heet een huwelijksmakelaar.

Er is ook een spelersmakelaar, iemand die die zaken voor een profvoetballer waarneemt en hem helpt bij het maken van keuzes omtrent transfers en contracten.

Een horecamakelaar is een tussenpersoon bij verkoop en verhuur van horecapanden, horecabedrijven en horeca-exploitaties.

Zie ook

• Agent (iemand die in dienst van een partij diens goederen probeert te verkopen, meestal op commissiebasis)
• Advertentiemakelaar (iemand die tussen adverteerder en uitgever bemiddelt)
• Bemiddelaar (iemand die bemiddelt tussen twee partijen zonder de kant van een van beiden te kiezen)
• Gedwongen onderhandse verkoop
• Taxateur
• Commissionair