Didam-arrest

Het Didam-arrest is een arrest van 26 november 2021 van de Nederlandse Hoge Raad over zorgvuldigheidseisen rond de verkoop van onroerende zaken in Didam door de gemeente Montferland.

De reikwijdte is echter veel groter: het arrest heeft geleid tot een nationale bezinning op de selectieprocedures die Nederlandse gemeenten en andere overheidslichamen hanteren bij vervreemding van onroerende zaken; naast verkoop geldt dit onder andere voor erfpachtuitgifte, verhuur en kavelruil. Het arrest stelt dat overheden bij privaatrechtelijke transacties zoals verkoop ook de regels van het publiekrecht moeten volgen, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Zo is onderhandse verkoop niet toegestaan als er meerdere geschikte partijen in de markt zijn. In alle gevallen moeten criteria en overwegingen tevoren openbaar gemaakt worden. Het arrest heeft geldigheid met terugwerkende kracht, zodat transacties uit het verleden voor de rechter gebracht kunnen worden.

Casus

Het voormalige gemeentehuis van Didam in juli 2023. Om dit pand en het omliggende gebied draaide het geschil.

In het centrum van Didam werd een gebied herontwikkeld dat eigendom was van de gemeente Montferland. Een ondernemer die overwoog een gedeelte te kopen om een van zijn supermarkten daarheen te verplaatsen, ontdekte dat de gemeente al vergevorderde onderhandelingen voerde met een vastgoedontwikkelaar en zo de ondernemer buitensloot.

Tegen deze onderhandse aanbesteding was de ondernemer een kort gedingprocedure begonnen bij het Gerechtshof 's-Hertogenbosch. Intussen verkocht de gemeente de locatie echter, zodat een bodemprocedure aangespannen werd bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De uitspraak volgde in november 2019, het Didam-arrest twee jaar later. Het kort geding is niet doorgezet.

Een direct gevolg voor de casus was, dat de onderhandse verkoop uit 2019 vernietigd werd in 2023.

Gevolgen

Zoals het gerechtshof al opmerkte, lag het bedrag in de Didam-zaak beneden de Europese drempelwaarde die openbare aanbestedingen verplicht stelt, maar gemeenten moeten ook bij privaatrechtelijk handelen de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht volgen, zoals de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De Hoge Raad noemt in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel. In rechtspraak naar aanleiding van het arrest wordt aansluiting gezocht bij het aanbestedingsrecht.

Wanneer er meerdere marktpartijen geïnteresseerd zijn, moet de gemeente een transparante en openbare selectieprocedure organiseren met objectieve en toetsbare criteria. Ook moet elke marktpartij duidelijkheid krijgen over de onroerende zaak en de selectieprocedure zelf. Een openbare selectieprocedure is niet nodig als er redelijkerwijs maar een gegadigde in aanmerking komt, maar het overheidslichaam moet zijn overwegingen dan ruim voor de transactie openbaar maken.

De uitspraak heeft grote gevolgen voor de gang van zaken rond projectontwikkeling en leidde tot wijdverbreide onzekerheid. Aanvankelijk oordeelden rechtbanken verschillend over de vraag of het nieuw recht betrof of niet. Later werd duidelijk dat het arrest als uitwerking van bestaand recht geldt, zodat de uitspraak terugwerkende kracht heeft en bestaande overeenkomsten eventueel nietig kan maken, wat tot rechtsonzekerheid leidt.

Medio 2024 is de reikwijdte van het arrest onzeker, zo is het nog onduidelijk of een overheidslichaam gemotiveerd mag afwijken van de Didam-regel, zoals de gemeente Montferland stelde in de bodemprocedure. Volgens het Hof Arnhem-Leeuwarden is afwijken van de Didam-regels niet toegestaan. De advocaat-generaal meent dat dit wel mogelijk moet zijn. Ook stelt hij dat afwijking van de Didam-regels niet zou moeten leiden tot nietigheid van de gesloten overeenkomst, maar tot schadevergoeding aan de benadeelde partijen. De Hoge Raad wil zich daarover op 25 oktober 2024 uitspreken; op voorhand wordt dit in juridische kringen al aangeduid als het Didam II-arrest, ter onderscheiding van Didam I.

Praktijkvragen

Praktijkvragen van gemeenten hadden als hoofdonderwerpen:

• De juiste opzet van een openbare selectieprocedure.
• Een-op-een samenwerking met een marktpartij, vooral de aard en juiste publicatiewijze van de motivering.
• Beroepsmogelijkheden voor derden tegen het voornemen.

Meerdere organisaties hebben stappenplannen gepubliceerd.

Didam als metonymie

Het vonnis was zo geruchtmakend dat Didam een metonymie werd voor het arrest, bijvoorbeeld: Didam is niet het doodvonnis voor het marktinitiatief. De term is ook productief: er zijn allerlei samenstellingen ontstaan, zoals Didam-regels, Didam-zaak, Didam-clausule en Didam-procedure..

Bronnen