Didam-arrest

Het Didam-arrest is een arrest van 26 november 2021 van de Nederlandse Hoge Raad over zorgvuldigheidseisen rond de verkoop van onroerende zaken in Didam door de gemeente Montferland. In ruimere zin ziet het arrest op de privaatrechtelijke uitgifte van onroerende zaken door overheidslichamen en bestuursorganen, waaronder de Nederlandse gemeenten; voor hen is het belang het grootst, omdat zij veruit de meeste uitgiften doen.

De gevolgen zijn groot: er zijn vele procedures gevoerd bij rechtbanken en het arrest heeft geleid tot een nationale bezinning op de selectieprocedures die Nederlandse gemeenten en andere overheidslichamen hanteren bij vervreemding van onroerende zaken; naast verkoop geldt de uitspraak onder andere voor erfpachtuitgifte, verhuur en kavelruil en gebruiksrechten. Het arrest stelt dat overheden bij privaatrechtelijke transacties ook de regels van het publiekrecht moeten volgen, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Zo is onderhandse verkoop niet toegestaan als er meerdere geschikte partijen in de markt zijn. In alle gevallen moeten criteria en overwegingen tevoren openbaar gemaakt worden. De uitspraak heeft geldigheid met terugwerkende kracht, zodat transacties uit het verleden voor de rechter gebracht kunnen worden.

Casus

Het voormalige gemeentehuis van Didam in juli 2023. Om dit pand en het omliggende gebied draaide het geschil.

In Didam werd een gebied herontwikkeld dat eigendom was van de gemeente Montferland, waarbij in en rond het voormalige gemeentehuis supermarkten gevestigd zouden worden. De onderneming Didam Have had vanaf 2016 meerdere keren koopinteresse getoond om een van zijn Albert Heijns naar dit pand te verplaatsen, maar ontdekte in 2018 dat de gemeente vergevorderde onderhandelingen voerde met vastgoedontwikkelaar Groenstaete.

Om de onderhandse verkoop te voorkomen spande Didam Have een kort geding aan bij de Rechtbank Gelderland. Via een spoedappel bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden belandde de zaak uiteindelijk bij de Hoge Raad. De gemeente had de locatie echter al in 2019 verkocht, zodat een bodemprocedure moest worden aangespannen bij de Rechtbank Gelderland, aangezien een koop niet ongedaan kan worden gemaakt in een kort geding. De uitspraak volgde in november 2021, het Didam-arrest van de Hoge Raad enkele weken later. Hoewel de Hoge Raad de zaak voor verdere behandeling verwees naar het Gerechtshof 's-Hertogenbosch is het kort geding niet doorgezet.

De onderhandse verkoop uit 2019 werd in 2023 vernietigd in het hoger beroep van de bodemprocedure. De gemeente heeft onrechtmatig gehandeld en moet schadevergoeding betalen aan Didam Have.

Gevolgen

Zoals het gerechtshof al opmerkte, lag het bedrag in de Didam-zaak beneden de Europese drempelwaarde die openbare aanbestedingen verplicht stelt, maar gemeenten moeten ook bij privaatrechtelijk handelen de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht volgen, zoals de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De Hoge Raad noemt in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel. In rechtspraak naar aanleiding van het arrest wordt aansluiting gezocht bij de Aanbestedingswet, die vastlegt wanneer onderhandse aanbesteding toegestaan is.

De uitspraak geldt in elk geval voor de volgende transacties:

• Verkoop
• Verhuur
• Verpachting
• Ruil
• Bruikleen
• Vestiging van een recht van erfpacht
• Vestiging van een recht van opstal
• Andere privaatrechtelijke overeenkomsten rond onroerende zaken en rechten zoals het vestigen van gedoogplichten.

Wanneer er meerdere marktpartijen geïnteresseerd zijn, moet de gemeente een transparante en openbare selectieprocedure organiseren met objectieve en toetsbare criteria. Ook moet elke marktpartij duidelijkheid krijgen over de onroerende zaak, de selectieprocedure en het tijdschema. Een openbare selectieprocedure is niet nodig als er redelijkerwijs maar een gegadigde in aanmerking komt, maar het overheidslichaam moet zijn overwegingen dan ruim voor de transactie openbaar maken, zodat derden bezwaar kunnen maken.

De uitspraak heeft grote gevolgen voor de gang van zaken rond projectontwikkeling en leidde tot wijdverbreide onzekerheid. Aanvankelijk oordeelden rechtbanken verschillend over de vraag of het nieuw recht betrof of niet. Later werd gedacht dat het arrest als uitwerking van bestaand recht gold en dat de uitspraak terugwerkende kracht had en bestaande overeenkomsten eventueel nietig kon maken, wat tot rechtsonzekerheid leidde.

Daarom was de reikwijdte van het arrest onzeker, zo was het nog onduidelijk of een overheidslichaam gemotiveerd mocht afwijken van de Didam-regels, zoals de gemeente Montferland stelde in de bodemprocedure. Volgens het Hof Arnhem-Leeuwarden was afwijken van de Didam-regels niet toegestaan. De advocaat-generaal meende dat dit wel mogelijk moest zijn. Ook stelde hij dat afwijking van de Didam-regels niet zou moeten leiden tot nietigheid van de gesloten overeenkomst, maar tot schadevergoeding aan de benadeelde partijen. De Hoge Raad gaf op 15 november 2024 duidelijkheid over een aantal onzekerheden. Ten eerste is er geen beperking in de tijd aan de verplichting om de Didam-regels toe te passen. Ten tweede maakt afwijking van de Didam-regels een reeds gesloten koopovereenkomst niet alleen al om die reden nietig. Wel kan dit grond zijn voor het moeten betalen van een schadevergoeding. Ten derde moet een overheidslichaam dat onroerend goed wil verkopen dit altijd publiekelijk bekend maken, ook als het van mening is dat er objectief slechts een gegadigde is, die aan de daaraan verbonden voorwaarden kan voldoen. Op voorhand is dit arrest in juridische kringen al aangeduid als het Didam II-arrest, ter onderscheiding van Didam I.

Ook is het onduidelijk of openbaar aanbieden nodig is bij afloop van een huurovereenkomst, vooral als daarin bepalingen voor verlenging opgenomen zijn.

Jurisprudentie

De site Bouwstenen voor Sociaal publiceerde een lijst van 67 belangrijke vonnissen van 2022 tot maart 2024 die teruggrepen op het Didam-arrest.

Praktijkvragen

Gemeenten moesten naar aanleiding van het arrest hun procedures aanpassen en hun beleid heroverwegen. Praktijkvragen van gemeenten hadden als hoofdonderwerpen:

• De juiste opzet van een openbare selectieprocedure.
• Een-op-een samenwerking met een marktpartij, vooral de aard en juiste publicatiewijze van de motivering.
• Beroepsmogelijkheden voor derden tegen het voornemen.

Enkele voorbeelden van praktijkkwesties:

• Gemeenteraden hebben geen beleidsruimte om af te wijken van het arrest. De rechter kan eerdere politieke besluiten ongedaan maken.
• Selectiecriteria kunnen vastgelegd worden in beleid en hoeven niet steeds opnieuw gepubliceerd te worden.
• Het arrest geldt ook voor transacties tussen openbare lichamen en bestuursorganen onderling.

Meerdere organisaties hebben stappenplannen gepubliceerd.

Didam als metonymie

Het vonnis was zo geruchtmakend dat Didam een metonymie werd voor het arrest, bijvoorbeeld: Didam is niet het doodvonnis voor het marktinitiatief. De term is ook productief: er zijn allerlei samenstellingen ontstaan, zoals Didam-regels, Didam-zaak, Didam-clausule, Didam-watcher en Didam-procedure.

Bronnen