Vereniging van eigenaars

Uit Wikipedia, de vrije encyclopedie
(Doorverwezen vanaf Vereniging van Eigenaars)
Ga naar: navigatie, zoeken

Beluister

(info)

Een vereniging van eigenaars (VvE) is in Nederland een vereniging van de eigenaren van de appartementsrechten van de woningen die tot een appartementencomplex behoren. De VvE zorgt voor het regelen van het onderhoud van het appartementsgebouw en alle andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren.

In België is dat de Vereniging van Mede-eigenaars (VME).

De regels die aan de wijze van functioneren van een VvE in Nederland of een Vereniging van Mede-eigenaars in België worden gesteld (statuten, bestuur, ledenvergadering en dergelijke), zijn gelijk aan die van een vereniging in het algemeen, met enkele bijzondere aanvullingen.

Wel vertrekken beide landen van verschillende premissen. In Nederland is in essentie het gebouw het gezamenlijk eigendom van alle eigenaars, bestuurd door een VvE. In België wordt enkel het beheer en behoud (maar niet het beschikkingsrecht) toevertrouwd aan een VME.

Nederland[bewerken]

Appartementsrechten[bewerken]

Als een gebouw door middel van een splitsingsakte wordt gesplitst in appartementen die los verkocht kunnen worden, moet er een vereniging van eigenaars opgericht worden. De eigenaren van de appartementen zijn automatisch ('van rechtswege') lid van die vereniging.

Wie een woning koopt, koopt in feite slechts de grond onder de woning en wordt door natrekking eigenaar van de woning. Bij woningen boven elkaar is dit niet mogelijk, omdat deze op/boven hetzelfde perceel grond staan. In die gevallen wordt de grond gesplitst in appartementsrechten. De verkrijger van een appartementsrecht wordt mede-eigenaar van de grond en door natrekking mede-eigenaar van het gebouw dat op die grond staat, en verwerft bovendien het exclusieve recht een deel van dat gebouw te gebruiken (het appartement).

De grond en het gebouw hebben nu dus meerdere eigenaren. Die eigenaren gezamenlijk vormen van rechtswege de Vereniging van Eigenaars (vaak afgekort tot "VvE"). Dit betekent dat men door de koop van het appartement automatisch lid wordt en dus niet het lidmaatschap kan weigeren of opzeggen. Ook bij een bungalowpark kan sprake zijn van een VvE. Wanneer meerdere woningen samen deel uitmaken van één bouwkundig object (bijvoorbeeld omdat alle woningen gebouwd zijn op een parkeergarage), dan kunnen deze woningen worden verkocht als appartementsrecht. Het VvE-lidmaatschap eindigt wanneer men ophoudt appartementseigenaar te zijn. Dit is een belangrijk onderscheid met gewone verenigingen, waar lidmaatschap vrijwillig is.

Het doel van de VvE is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van de appartementsrechten. Hieronder valt met name het onderhoud van de gemeenschappelijke zaken. Welke zaken gemeenschappelijk zijn, staat beschreven in de splitsingsakte.

Statuten[bewerken]

De regels waaraan de leden van de VvE zich hebben te houden staan omschreven in de statuten van de VvE. Het geheel aan statuten bestaat in ieder geval uit de (notarieel opgestelde) splitsingsakte en is gebaseerd op een modelreglement. Daarnaast zijn er nadere regels te stellen in een huishoudelijk reglement.

De splitsingsakte[bewerken]

De splitsingsakte is bij het ontstaan van de VvE door de notaris opgesteld en vastgelegd. De notaris heeft daarmee het juridische fundament van de VvE gelegd. De akte is ingeschreven in de openbare en niet-openbare registers van het kadaster. Iedereen heeft de mogelijkheid kennis te nemen van de inhoud van de splitsingsakte. In de akte van splitsing is het aandeel van iedere eigenaar in de totale kosten conform een verdeelsleutel vastgelegd. Daarnaast bevat de splitsingsakte het reglement van de VvE (statuten) en een splitsingstekening, waarop te zien is welke delen van het pand gemeenschappelijk en welke delen privé zijn.

Het huishoudelijk reglement[bewerken]

Een VvE kan een huishoudelijk reglement opstellen. In het huishoudelijk reglement worden zaken van meer huishoudelijke aard geregeld in aanvulling op het gestelde in de splitsingsakte. Denk bijvoorbeeld aan het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten. Het huishoudelijk reglement mag niet in strijd zijn met de splitsingsakte.

Organen van de VvE[bewerken]

Een VvE kent vier wettelijk verplichte organen: de vergadering van eigenaars, het dagelijks bestuur, de voorzitter van de (leden)vergadering en de kascontrolecommissie (of Raad van commissarissen).

De vergadering van eigenaars[bewerken]

De Vergadering van Eigenaars is een der wettelijke organen van de vereniging van eigenaars. "Aan de vergadering van eigenaars komen in de vereniging alle bevoegdheden toe die niet door wet of statuten aan andere organen zijn opgedragen", BW5.125.1. De vergadering is bevoegd tot het opstellen en aanpassen van het huishoudelijk reglement. (NB: De appartementswet kent niet de begrippen "hoogste orgaan" of "Algemene Ledenvergadering ALV".)

Stemgerechtigd zijn de eigenaars, onverminderd hetgeen in het Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 123 derde lid bepaald wordt voor vruchtgebruikers.

Het bestuur[bewerken]

Het bestuur wordt uitgeoefend door één of meer "bestuurders", die al dan niet uit de eigenaars door de vergadering wordt benoemd. (Het bestuur kan dus worden uitbesteed, hetgeen in de praktijk op onderdelen vaak gebeurt.) Het bestuur schrijft ten minste eenmaal per jaar een algemene ledenvergadering uit. Op de agenda van de algemene vergadering staat in ieder geval:

Het bestuur wordt door de vergadering benoemd en ontslagen. Daarom kan een bestuurder nooit zomaar zijn of haar functie neerleggen. Dit is om ervoor te zorgen dat een VvE nooit zonder bestuur komt te zitten. Dat is ook de reden dat bij de oprichting van de VvE een eerste bestuur benoemd moet worden in de splitsingsakte. Daarna kunnen personen die dat willen zich verkiesbaar stellen en door de vergadering gekozen worden.

Slapende VvE[bewerken]

Veel VvE's zijn slapende, in de zin dat er geen vergaderingen worden gehouden en dus ook geen geld opzij wordt gezet voor (groot) onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke ruimtes. Iedere eigenaar zal dan in principe zijn of haar eigen appartement onderhouden, terwijl de gemeenschappelijke ruimtes, trappenhuizen en liften worden verwaarloosd. Een dergelijke vereniging kan ruw worden wakkergeschud wanneer de eigenaren door de gemeente over het achterstallig onderhoud worden aangeschreven. Meestal zal dit ertoe leiden dat de VvE-leden hoge kosten moeten maken teneinde dit achterstallig onderhoud te laten verrichten. Wanneer de VvE na aanschrijving nog steeds niet in actie komt, zal de gemeente dit onderhoud zelf (laten) uitvoeren en de kosten op de VvE verhalen.

Sinds 1 januari 2010 is elke VvE verplicht zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel. Daarnaast is ze vanaf 1 mei 2008 verplicht om een reservefonds in stand te houden voor het plegen van onderhoud.[1] Hoe groot dit reservefonds moet zijn staat echter nergens beschreven, wel wordt door verschillende belangenorganisaties aanbevolen de jaarlijkse reservering te baseren op een Meerjaren onderhoudsplan. Daarnaast is het bestuur van de VvE op grond van de modelreglementen verplicht de onderhoudsreserve op een aparte spaarrekening, op naam van de VvE te plaatsen.

Wetswijziging 2005[bewerken]

In 2005 werden enige veranderingen aangebracht in titel 5.9 (Appartementsrechten) van het Burgerlijk Wetboek. Hierbij kreeg de notaris een nadrukkelijke taak de schuldposities tussen koper, verkoper en VVE duidelijk te beschrijven.[2]

Wetswijzing 2016[bewerken]

In een wetsvoorstel van minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst en minister Ard van der Steur van Veiligheid en Justitie, moeten Verenigingen van Eigenaren voldoende geld beschikbaar hebben voor noodzakelijk onderhoud en herstel van hun gebouwen. Daarvoor moeten zij beschikken over een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of elk jaar minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde van het appartementencomplex reserveren.[3] Deze wet is in eerste helft van 2017 de beide kamers gepasseerd en zal ongewijzigd van kracht worden in 1 jan 2018[4], dus de VvE'en hebben tot 1 januari 2018 de tijd om eventueel orde op zaken te stellen. Dit zal vooral een slapende VvE gaan treffen.

België[bewerken]

Ook in België ontstaat er een Vereniging van Mede-eigenaars (VME) zodra een gebouw (of groep van gebouwen), waarvoor een authentieke akte van mede-eigendom (ook basisakte genoemd) bestaat, meer dan één eigenaar heeft. Dat statuut van gedwongen mede-eigendom werd ingevoerd in het Burgerlijk Wetboek (België) en is toepasselijk vanaf 1994.[5]

Het verschil met de Nederlandse situatie is dat:

  • Een eigenaar wel degelijk het volle eigendom bezit van het deel in de basisakte beschreven als "privatief" en bijkomend pro-rata gedwongen mede-eigenaar is van de delen van het eigendom in de basisakte beschreven als "gemeenschappelijk".
  • De Belgische wet voorziet dat de Vereniging van Mede-eigenaars (VME) een syndicus aanstelt die het dagelijks beheer van de gemeenschappelijke delen van het mede-eigendom verzekert. In de praktijk wordt deze soms niet aangesteld in een kleinere VME, voor zover deze functioneert onder het statuut van de gewone mede-eigendom van 1924 (Art. 577-2 van het Burgerlijk Wetboek).
  • De organen van een VME zijn het beleidsorgaan Algemene Vergadering van de mede-eigenaars, het uitvoerend orgaan syndicus van de Vereniging van Mede-eigenaars , het toezichtsorgaan commissaris van de rekeningen en het facultatief (in gebouwen met minder dan twintig woonkavels) toezichtsorgaan Raad van Mede-eigendom.

Wetswijziging 2010[bewerken]

Vanaf 1 september 2010 is er een aangepaste wet op de mede-eigendom van kracht, met het oog op de modernisering van de gedwongen mede-eigendom in België.

Belangrijkste regels gespecificeerd in de wet[bewerken]

  • De vergadering moet geleid worden door een van de leden van de VME.
  • Aangetekende uitnodigingsbrieven
  • Er is geen anonieme stemming meer mogelijk
  • Notulen moeten tijdens de vergadering worden gemaakt en ondertekend worden door de Syndicus
  • Er wordt een vaste richtdatum afgesproken met een marge van maximaal 15 dagen
  • Er moet een grensbedrag worden afgestemd in de AV tot waar zonder melding opdracht verstrekt kan worden door de syndicus
  • Het aantal machtigingen per eigenaar is gelimiteerd tot 3
  • Benodigde meerderheid voor goedkeuring is voor iedere beslissing bij wet gedefinieerd.
  • Reactietermijnen zijn per wet geregeld voor de syndicus
  • Gezien de complexiteit van de wetgeving voor de doorsnee mede-eigenaar, zijn er verschillende belangenverenigingen actief die mede-eigenaars kunnen bijstaan in het verdedigen van hun rechten.

Ondernemingsnummer[bewerken]

Een VME is een rechtspersoon, maar geen bedrijf. Momenteel worden alle VME's, voor welke dit nog niet het geval was, geregistreerd in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) door de verschillende hypotheekbewaarders van het Ministerie van Financiën. Deze operatie is nog niet afgerond.

Externe link[bewerken]